Les avantages de l'investissement locatif

Sur le long terme, la "pierre" peut être fière de ses performances, d'autant qu'elle figure parmi les placements les moins risqués. Si acheter un bien immobilier permet de réaliser différents projets (loger un enfant étudiant, préparer sa retraite ou encore s'assurer des revenus immédiats sous forme de loyers), l'opération permet aussi de réduire - parfois sensiblement - sa fiscalité. C'est l'objectif des deux dispositifs mis en place par les pouvoirs publics pour encourager les investisseurs à acheter dans le neuf.

Des avantages fiscaux intéressants

Créés par la loi Engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, le Robien"recentré" et le Borloo "populaire" offrent une économie d'impôt séduisante. Ils permettent l'amortissement du prix d'achat d'un logement mis en location, en déduisant une fraction de ce prix des revenus de la location pendant plusieurs années.

Ces avantages fiscaux sont accordés sous certaines conditions, moins contraignantes qu'il n'y paraît… sous réserve de bien étudier les implications de chaque dispositif en fonction des caractéristiques du marché local.

Attention ! : dès 2009, un nouveau dispositif, baptisé "Scellier", est destiné à remplacer les régimes Robien et Borloo à partir de 2010. Il s’applique aux particuliers investissant dans l’immobilier locatif neuf et prévoit une réduction d’impôt de 25 % de la valeur du bien pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 (20 % pour ceux effectués en 2011 et 2012), retenue dans la limite de 300 000 €, soit une réduction maximale de 75 000 €.

Cet avantage fiscal est réparti à raison de 1/9 sur neuf ans. Pour en bénéficier, l’investisseur s’engage à louer le logement nu, à usage d’habitation principale, pendant neuf ans, dans une zone géographique où la demande des logements dépasse l’offre.

Le "Robien recentré"

Avec la loi ENL, le dispositif Robien qui existait jusqu'alors a été "recentré", afin de mieux coller à la réalité du marché. Il est désormais possible d'amortir, c'est-à-dire de déduire de ses revenus locatifs, 50 % du prix du logement (au lieu de 65 % auparavant) sur une durée de neuf ans (contre quinze), à raison de 6 % par an durant les sept premières années et de 4 % les deux suivantes.

Les plafonds de loyers applicables par l'investisseur sont également modifiés et répartis sur quatre zones (contre trois auparavant) : de 9,94 € le mètre carré en zone C à 21,02 € en zone A.

Le dispositif concerne tout logement neuf et s'applique aux biens anciens s'ils présentent, après réhabilitation, les caractéristiques du neuf. La formule fonctionne également pour les locaux achetés non habitables et transformés en logement. Le choix du locataire est libre (aucun plafond de revenus), à condition de louer le logement non meublé et à usage d'habitation principale. Loger un membre de sa famille ne remet pas en cause l'avantage fiscal, à condition que cette personne soit autonome sur le plan fiscal.