L'assemblée générale de copropriété

Une fois par an, l'assemblée générale est le moment fort de la vie de la copropriété.

Elle doit au minimum approuver les comptes, donner quitus au syndic pour sa gestion, adopter un budget prévisionnel et décider d'éventuels travaux à entreprendre. C'est dire si la présence de tous est indispensable…

Saisir le conseil syndical

Premier point important, vous devez avoir reçu l'ordre du jour au moins quinze jours avant la date de la réunion, par lettre recommandée ou remise en main propre contre signature. Mettez ce délai à profit pour examiner attentivement les questions qui seront débattues.

Prendre le temps d'étudier les documents joints à la convocation, et notamment les devis des travaux, permet à chacun de réagir avec opportunité lors des débats. N'hésitez pas à saisir le conseil syndical pour obtenir des précisions sur un point de l'ordre du jour ou sur le déroulement du vote.

Des majorités variables selon les décisions

Selon leur importance, l'adoption des différentes questions débattues à l'AG requiert des majorités différentes (en millièmes et en nombre de copropriétaires).

Si votre présence est nécessaire à tous les votes exigeant l'unanimité ou la majorité absolue, vous avez votre mot à dire à toutes les délibérations. En plus du nombre de millièmes détenus par les copropriétaires, certaines décisions tiennent compte du nombre des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.

Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)

Toutes les décisions d'administration courante, telles que le vote du budget prévisionnel, sont prises à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Pour qu'une décision soit adoptée, il faut et il suffit que ceux qui votent "pour" représentent un plus grand nombre de millièmes que ceux qui votent "contre".

Ainsi, dans une copropriété totalisant 1 000 millièmes, si les copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée totalisent 600 millièmes et si personne ne s'abstient, la décision sera adoptée par le groupe totalisant plus de 300 millièmes des voix. Les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul du vote.

Majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965)

La majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (et non pas seulement des copropriétaires présents ou représentés) doit être réunie pour des questions telles que, par exemple, l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes.

Si cette majorité n'est pas atteinte, la décision peut être prise à la majorité simple au cours de la même réunion si le projet de résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle pourra être également prise à la majorité simple de l'article 24 lors d'une nouvelle assemblée générale convoquée dans les trois mois.

Double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)

Cette majorité, nécessaire par exemple pour la vente de parties communes, doit réunir la majorité de tous les copropriétaires et au moins les deux tiers de tous les millièmes.

Dans l'exemple de la copropriété occupée par vingt propriétaires, il faut onze copropriétaires représentant 666 millièmes pour emporter la décision.

Unanimité

Les décisions les plus graves, qui modifient la situation des titulaires des lots ou qui transforment l'immeuble, réclament l'accord de tous les copropriétaires de l'immeuble.

Les voix dépendent de la superficie

Lors du suffrage, les copropriétaires ne sont pas tous à égalité. Le décompte des voix ne s'opère pas par tête, mais obéit à un système de répartition fondé sur la superficie du logement.Chaque lot de copropriété est en effet affecté d'un coefficient de répartition, que l'on traduit généralement par des « millièmes ».

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à son nombre de millièmes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède un nombre de millièmes supérieur à la moitié du nombre détenu par l'ensemble des autres copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Vous avez le droit de vous faire représenter...

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à l'assemblée générale en donnant ses pouvoirs à un tiers. Peu importe que le mandataire soit lui-même copropriétaire ou non. Si vous craignez que votre représentant ne respecte pas vos indications de vote, adressez-lui par écrit un pouvoir impératif, dans lequel vous formulerez précisément vos consignes. Dans tous les cas, il faut savoir que le mandat donné ne vaut que pour une seule assemblée.

Faute de désigner un remplaçant, vous pouvez toujours confier votre pouvoir en blanc, mais pas à n'importe qui ! Il faut que soit respecté un principe de neutralité dans cette distribution. Dans certaines copropriétés, le syndic qui a reçu des pouvoirs en blanc pourrait être tenté de les remettre aux copropriétaires qui voteront en sa faveur.

Pour éviter ce risque, il est alors préférable d'adresser directement le mandat au président du conseil syndical qui devrait, lui, respecter la neutralité nécessaire au vote.

...mais le syndic ne peut être votre représentant.

Un copropriétaire ne peut mandater le syndic, ni le conjoint ou les préposés de celui-ci.Un mandat irrégulier entraîne l'annulation des délibérations votées.

Pas plus de trois mandats par mandataire !

Chaque mandataire peut se prévaloir au maximum de trois mandats.

Dans l'hypothèse où il en recevrait plus, ce qui peut être le cas pour des copropriétés nombreuses, le total des voix dont il dispose, y compris les siennes, ne doit pas dépasser 5 % des voix de la copropriété.

Par exemple, dans une copropriété comprenant 10 000 millièmes, un copropriétaire détenant 200 dix-millièmes pourra recevoir quatre mandats de 50 dix-millièmes, ce qui représente 400 dix-millièmes de la copropriété. Ce total n'excède pas 5 % des voix de l'ensemble de la copropriété qui serait dans ce cas de 500 dix-millièmes.