Immobilier : une information sur les risques majeurs

Depuis le 17 juin 2006, tous les bailleurs et vendeurs d'un bien immobilier situé dans une zone exposée à des risques naturels ou technologiques doivent joindre au contrat de vente ou de location un état des risques auxquels est exposé leur bien, état établi depuis moins de six mois.

Liste des communes concernées

Pourquoi le 17 juin 2006 ? Parce que le décret qui a instauré cette obligation (décret n° 2005-134 du 15 février 2005, J.O. du 17) laissait aux préfets un an, à compter de sa publication, pour établir par arrêté la liste des communes de leur département qui sont exposées à des risques majeurs, avec, pour chaque commune, la liste de ces risques.

Aussi est-il recommandé de vérifier, avant de mettre son bien en vente ou en location, si un tel texte existe dans le département où le bien est situé. Le défaut d'information peut entraîner l'annulation du contrat ou une diminution du prix de vente ou de location…

Des zones sensibles à faire connaître au public

L'obligation d'information s'applique aux logements situés dans le périmètre d'exposition aux risques, délimité par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou technologiques, document recensant les aléas et les mesures de prévention à prendre pour s'en prémunir. Ce document n'a pas besoin d'être finalisé (approuvé par le préfet) : il peut être simplement prescrit (encore en cours d'étude).

Sont également concernés les logements situés dans l'une des 2 400 communes de France exposées au risque sismique. Enfin, les personnes dont le bien a subi un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles doivent en informer leur futur acquéreur ou locataire.

Cartes détaillées

Pour remplir son obligation d'information, le préfet doit élaborer une documentation incluant des cartes détaillées, afin que chaque citoyen puisse indiquer précisément, sur un plan de situation, où est localisé son bien.

Des réunions d'information

Quant aux maires des communes exposées, ils doivent établir un document d'information communal sur les risques majeurs (Dicrim), précisant la conduite à tenir en cas de catastrophe naturelle ou technologique.

Ils ont l'obligation de prendre des mesures d'affichage et de mettre ce dossier à disposition du public en le rendant consultable en mairie. Depuis la loi du 30 juillet 2003, les maires sont également tenus d'organiser au moins tous les deux ans une information sur les risques et de poser des repères de crues.

Investir dans la prévention

Dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques, des mesures de prévention peuvent être préconisées, qui supposent un investissement financier. Par exemple, à la suite des inondations du Gard en 2002, qui ont vu des maisons recouvertes jusqu'au toit, il a été recommandé dans le PPR d'installer des niveaux refuges ou de surélever les maisons lorsque cela était possible, afin que les habitants puissent se mettre à l'abri.

On note aussi dans certains PPR "inondations" la suggestion de mettre tous les appareils électriques (compteurs, chaudières…) hors d'eau. Lorsque les vendeurs n'ont pas réalisé les travaux (généralement pas obligatoires sur les constructions existantes), la charge en revient naturellement aux acquéreurs s'ils désirent se prémunir.

Cependant, de récentes dispositions (Décret n° 2005-29 du 12 janvier 2005, J.O. du 15) prévoient la possibilité pour les particuliers d'obtenir des aides pouvant aller jusqu'à 40 % des frais qu'ils engageront pour financer les travaux de prévention prescrits dans des plans de prévention des risques, sachant que ces derniers ne peuvent prévoir des travaux d'un montant supérieur à 10 % de la valeur du bien.

Où s'informer ?

Avant d'acheter une maison, il est conseillé, pour savoir si elle se trouve dans une zone sensible, de se rendre à la mairie pour consulter le plan local d'urbanisme (PLU). Lorsqu'un plan de prévention des risques est mis en place, il y est en effet annexé, dans la mesure où il crée une servitude d'urbanisme. La carte communale permet également de connaître certaines caractéristiques du terrain et les prescriptions ou interdictions de constructibilité qui s'y attachent.

Sur Internet, le site Prim.net, géré par le ministère de l'Écologie et du Développement durable, permet au public de connaître, pour chaque commune, les risques répertoriés et les mesures de prévention ou de réparation dont elle a fait l'objet. Même s'il est minime en France, le risque sismique existe et donne lieu à l'établissement d'un zonage visible sur le site.

Si la maison que vous convoitez se trouve dans une de ces zones, vérifiez la qualité de construction : en effet, bien qu'obligatoires depuis 1992, les règles de construction parasismiques sont peu respectées, notamment sur les maisons individuelles. Au besoin, il est possible de faire réaliser des diagnostics parasismiques.