Droits et obligations du nu-propriétaire

Outre le droit de déclencher la vente d'un bien, quel qu'il soit (appartement, voiture, terrain agricole...), le nu-propriétaire se voit reconnaître d’importants pouvoirs d’intervention et de contrôle à son égard.

Même s’il ne peut pas user de son bien, cette prérogative revenant à l’usufruitier, le nu-propriétaire a la charge d’exercer en justice toutes les actions relatives à la propriété de cet objet.

Préserver le bien

Ainsi, il peut agir en revendication (afin de prouver sa qualité de propriétaire), contester ou faire reconnaître une servitude, intenter une action en bornage. De même, si l’usufruitier manque à son devoir de conservation du bien, le nu-propriétaire est en droit d’accomplir tous les actes matériels (réparations urgentes…) ou juridiques (actions en justice) susceptibles de pallier cette carence.

"En revanche, il n’a pas vocation à intervenir pour les litiges qui concernent directement l’exercice des droits de l’usufruitier : ce n’est pas à lui, par exemple, d’exiger le versement des loyers lorsque le bien est loué", souligne Me Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris.

Obtenir l'approbation de l'usufruitier

Enfin, la loi lui reconnaît le pouvoir de disposer de l’objet, c’est-à-dire notamment de le vendre. Reste que pour ce faire, il doit en principe obtenir l’approbation de l’usufruitier.

"Nu-propriétaire et usufruitier sont censés décider ensemble des suites à donner à la vente : ils peuvent choisir de réinvestir de la même façon dans un nouveau bien (sans oublier de faire une déclaration de remploi dans l’acte d’achat), ou préférer se partager l’argent de la vente en fonction d’un barème prévu par le Code général des impôts, qui fixe la part de chacun en fonction de l’âge de l’usufruitier à cette date", souligne Me Humbert.

À défaut d’accord, le nu-propriétaire reste libre de céder ce qu’il possède, c’est-à-dire uniquement la nue-propriété du bien, même s’il est souvent difficile de trouver acquéreur dans ces conditions.