Copropriété : quelles sont les règles ?

Le rôle du syndicat des copropriétaires

Si une assez grande latitude est laissée au règlement pour tout ce qui touche à l’immeuble, son administration est très précisément décrite dans la loi : cette dernière prévoit que le pouvoir est détenu par le syndicat des copropriétaires, représenté par le conseil syndical. Ce dernier a été instauré en 1965, mais il n’a été rendu obligatoire que vingt ans plus tard. Sa mission : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Le syndicat est par ailleurs responsable des dommages qui pourraient être causés à l’un des habitants, en raison d’un défaut d’entretien. Les décisions sont prises par l’assemblée générale et elles sont exécutées par un syndic, placé sous le contrôle du conseil syndical. Le syndic assure la gestion de l’immeuble, est chargé de faire respecter le règlement, met en œuvre les délibérations de l’assemblée générale, veille à l’entretien de l’immeuble, est autorisé à faire procéder en urgence à des travaux, et il représente le syndicat en justice.

"Si l’on respecte l’esprit de la loi, estime Me Jacques Louvet, avocat parisien spécialisé dans la copropriété, c’est-à-dire le syndic exécutant les décisions de l’assemblée générale sous le contrôle et l’assistance du conseil syndical, on se rend compte que c’est un très bon système."

Syndic bénévole : un engagement prenant

Les tâches du syndic sont définies dans un contrat passé avec le syndicat. Bien des abus ont été constatés du fait de l’imprécision de son champ d’action. Un arrêté du 19 mars 2010, dit "arrêté Novelli", était censé définir plus précisément les tâches de gestion courante, incluses dans son forfait de base, et les tâches particulières, souvent facturées à des tarifs prohibitifs. Cet arrêté est loin d’avoir satisfait les associations de défense des consommateurs.

Que ce soit à la suite de tensions avec un cabinet de syndic ou parce qu’ils occupent un bâtiment de petite taille, certains copropriétaires décident de "prendre la main". Avantage : des économies sur les honoraires pour l’ensemble des habitants, car, malgré la possibilité qui lui en est donnée dans la loi, ce copropriétaire se fait rarement rétribuer. Il se fait juste rembourser ses frais et, le cas échéant, demande la prise en charge des conseils des professionnels qui l’assistent.

Autre avantage : un habitant de l’immeuble est directement concerné par la maîtrise des charges et le bon accomplissement des travaux. On ne se cachera pas qu’être syndic bénévole suppose beaucoup de disponibilité, de sens de l’organisation, de patience et de… diplomatie.

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