Copropriété : quelles sont les règles ?

L’organisation de la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis comporte plusieurs volets. D’abord, elle pose les principes généraux régissant l’organisation de la copropriété : détermination des parties communes et privées, des charges à payer par chacun, de la destination de l’immeuble, en laissant une grande liberté au règlement de copropriété.

La loi se contente en effet de dire dans son article 2 que "sont privatives les parties des bâtiments […] réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire", laissant au règlement de copropriété, instauré dans l’article 8, le soin de déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Ensuite, la loi prévoit l’administration de l’immeuble, de façon beaucoup plus encadrée. Répartition des quotes-parts de propriété de l’immeuble, rôle du syndic, du conseil syndical, de l’assemblée générale, majorités de vote pour les décisions, la loi a veillé à garantir un certain équilibre des pouvoirs au sein de la collectivité.

Dans un troisième chapitre, la loi traite de tout ce qui concerne les transformations apportées à l’immeuble, et elle prévoit la possibilité pour les copropriétaires de les approuver ou de les contester devant la justice.

Le règlement de copropriété, un outil essentiel

Pièce maîtresse à laquelle la loi a conféré un rôle majeur, le règlement de copropriété indique précisément quelles sont les parties communes et privatives d’un immeuble. La loi désigne comme parties communes le gros œuvre, la toiture, les escaliers, les paliers et couloirs d’accès, l’ascenseur, mais aussi les conduits de fumée, les gaines techniques ou les conduites sanitaires.

Leur gestion (nettoyage, travaux d’entretien, fonctionnement) et leur financement relèvent de la responsabilité de tous les copropriétaires. L’appartement et ses dépendances (cave, emplacement de parking) sont définis comme parties privatives. Il est possible de les vendre ou de les réaménager sans demande particulière auprès des autres copropriétaires de l’immeuble.

Le règlement définit également précisément les limites de chaque élément privé : le revêtement de sol, par exemple, est généralement désigné comme privé, mais pas la dalle formant le plancher. De même, les cloisons intérieures restent privées, mais pas les murs porteurs.

Le règlement reste souverain même s’il désigne comme commune une partie souvent définie comme privée : ainsi, la porte palière ou les volets. Il est alors impossible, par exemple, de les modifier sans avoir obtenu l’autorisation des autres copropriétaires.

Le règlement précise aussi la destination de l’immeuble, qui peut être uniquement consacré à l’habitation, interdisant ainsi tout autre usage comme l’installation d’un commerce au rez-de-chaussée, ou à usage mixte, habitation et professionnelle, cas le plus courant. Mais le règlement peut alors interdire certaines activités : un restaurant parce qu’il générerait bruit et odeurs incommodantes, l’enseignement du piano… Enfin, il fixe les règles de vie commune : interdiction de garer des véhicules dans la cour intérieure ou d’étendre du linge aux fenêtres.