Trouver un logement à louer et obtenir l'accord du propriétaire, voilà une bonne étape franchie.Mais il en reste une autre, tout aussi importante : la signature du bail.

Un contrat très détaillé

Celui-ci fixe les droits et les obligations du locataire et du bailleur, indique clairement leurs responsabilités respectives et évite ainsi tout malentendu. C'est pourquoi la loi du 6 juillet 1989, qui vise à améliorer les rapports locatifs, exige un écrit dans lequel figurent certaines mentions, telles que les coordonnées du bailleur, la date et la prise d'effet du bail, la désignation des lieux, les conditions financières, etc. (art. 3).

Certaines clauses sont interdites

Outre ces clauses obligatoires, les parties sont libres de mentionner d'autres points relatifs aux conditions de la location. Le locataire fera, par exemple, des travaux contre une réduction de loyer.Mais cette liberté est relative, car certaines clauses sont interdites. Que le locataire se rassure : si une ou plusieurs d'entre elles y figurent, elles sont "réputées non écrites", c'est-à-dire sans valeur. Elles sont inapplicables, sans que le locataire ait besoin d'intenter une action en justice pour en demander l'annulation.

Abusif n'est pas interdit

La Commission des clauses abusives est chargée de traquer les clauses défavorables aux locataires dans les contrats signés entre professionnels et particuliers.Elles sont très nombreuses ! Par exemple, il peut s'agir de clauses imposant un professionnel choisi par le bailleur lors de l'état des lieux, ou bien interdisant au locataire de contester les clauses du bail sous peine de résiliation.Mais, contrairement aux clauses "interdites" prévues par la loi, il faut saisir le juge (tribunal d'instance) pour que la clause abusive soit inapplicable.

Neuf nouvelles clauses à supprimer

La loi du 13 juillet 2006 a ajouté neuf nouvelles clauses à la liste des clauses réputées non écrites. Ainsi, sont inapplicables les clauses qui interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, celles qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours, ou celles interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité.

1. Le prélèvement automatique ne doit pas être obligatoire

Les modalités de paiement du loyer peuvent être déterminées d'un commun accord par les parties : périodicité des échéances, loyer payable d'avance, "à terme à échoir" (en début de mois), ou à terme échu (en fin de mois), moyens de paiement (chèque…).Mais, sur ce dernier point, la loi interdit toute clause dans le bail qui impose un prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre. Il en est de même pour la disposition contractuelle qui autorise le bailleur à prélever les loyers sur le salaire du locataire.

2. Les réparations locatives doivent être justifiées

Aucune clause ne peut engager le locataire par avance à rembourser des réparations locatives sur la base d'une estimation faite par le bailleur. En effet, toutes les sommes concernant des réparations à la charge du locataire doivent être justifiées, factures à l'appui !

Il est également impossible de faire supporter à l'ensemble des locataires d'un même immeuble des frais concernant des dégradations. Par exemple, des frais de peinture consécutifs à des "tags" sur un mur des parties communes. Si le fauteur de troubles est identifié, il sera seul sanctionné. S'il reste inconnu, c'est au bailleur de supporter le coût de la réparation. En somme, toute clause qui tient le locataire responsable collectivement avec les autres locataires de quoi que ce soit est interdite.

3. La vie locative ne peut pas être entravée

Un locataire est en droit d'exercer chez lui une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Aucune disposition du bail ne peut l'en empêcher. En revanche, il doit utiliser paisiblement le logement.

De même, la présence d'animaux familiers ne peut en aucun cas être interdite. Mais, comme pour l'exercice d'une activité professionnelle, libérale ou commerciale, cette présence ne doit pas entraîner de troubles pour le voisinage (bruit, dégradations, mauvaises odeurs). Sinon, ils pourront être un motif de résiliation du bail.
Toutes les prestations, telles que l'utilisation du parking, la jouissance du jardin ou le poste de gardiennage, sont prévues pour la durée du contrat. Si elles doivent être supprimées ou diminuées, une contrepartie équivalente (diminution de loyer, notamment) doit être accordée et un avenant au contrat doit l'indiquer. Aucune clause ne peut autoriser le bailleur à imposer au locataire une baisse des prestations sans dédommagement de même valeur.
Enfin, en cas de vente du logement ou de nouvelle location, le locataire ne peut être contraint de laisser visiter son logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables.

4. Les droits du bailleur sont limités

Si le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, le bailleur ne peut pas toutefois lui imposer une compagnie d'assurances.

Il n'est pas davantage autorisé à percevoir des amendes si le locataire commet une infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble.
La résiliation de plein droit du contrat de location n'est légale qu'en cas de non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou d'absence de souscription d'une assurance des risques locatifs. Le bailleur ne peut pas insérer de clause prévoyant cette sanction pour d'autres motifs que ceux-là.