La loi de 1965 sur la copropriété fixe les règles de répartition des charges de copropriété. Mais la facture remise à chaque copropriétaire manque souvent de transparence et les litiges sont fréquents. Les décisions des tribunaux apportent régulièrement des réponses concrètes aux contentieux de la copropriété.

J'habite au rez-de-chaussée de l'immeuble. Dois-je participer aux charges d'ascenseur ?

Les charges de copropriété concernant l'ascenseur sont fixées en fonction de l'utilité que présente cet ascenseur pour chaque logement. Pour le calcul du montant des charges, le règlement de copropriété affecte chaque lot d'un coefficient d'étage. Par exemple, pour un immeuble de hauteur moyenne (5-6 étages), ce chiffre est généralement égal à 1 pour le premier étage, avec une progression de 25 % par niveau (1,25 pour le deuxième, 1,50 pour le troisième, etc.). Les copropriétaires du rez-de-chaussée n'ont rien à payer. Mais ceux qui disposent au sous-sol d'un parking desservi par l'ascenseur sont tenus de contribuer aux charges. Si le règlement de copropriété ne respecte pas ce critère d'utilité, il doit être modifié pour être mis en conformité avec la loi (Cass. civ. 3e, 12 mars 2003).

Et aux charges concernant l'entretien des escaliers ?

La réfection des escaliers relève des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Les copropriétaires, quel que soit l'étage où ils habitent, doivent donc contribuer aux dépenses de réparation ou de ravalement intérieur des cages d'escalier en fonction des parts qu'ils détiennent dans la copropriété. En revanche, les tapis et revêtements de sol qui couvrent les escaliers sont classés dans la catégorie des charges d'équipement. Les frais de leur entretien sont donc calculés selon le critère d'utilité.

Propriétaire d'un parking, dois-je participer aux charges de chauffage de l'immeuble alors que je n'y habite pas ?

Non, vous n'avez pas à contribuer aux charges de chauffage. La clause d'un règlement de copropriété qui affecte des charges de chauffage collectif à des lots à usage de parking ou de cave, qui ne sont pas chauffés, est réputée non écrite (cour d'appel de Paris, 23e ch., 15 janvier 1997).

Dois-je payer les frais de réfection de l'étanchéité de ma terrasse privative ?

C'est la copropriété qui doit payer les frais de réfection de l'étanchéité d'une terrasse privative. Mais le règlement de copropriété peut toujours, par une clause spécifique, mettre ces frais à la charge du copropriétaire (Cass. civ. 3e, 10 octo-bre 1990). Ce dernier doit habituellement assumer les frais de dépose et de repose des aménagements installés sur sa terrasse (meubles de jardin, treillis…) afin de permettre l'exécution des travaux (TGI de Versailles, 20 décembre 1990).