Garantie loyers impayés, un gage de sécurité

Statistiquement faible - les impayés ne représenteraient qu’1,6 % du total des loyers encaissés -, le risque que son locataire suspende le règlement du loyer convenu fait frémir plus d’un propriétaire. Non sans raison, car cette défaillance risque de déséquilibrer le budget du bailleur, notamment s’il compte sur ce revenu pour compléter ses ressources. De fait, selon les chiffres avancés par la Fédération française des sociétés d’assurances, le coût de cet accident de parcours pèse lourd pour le propriétaire malchanceux : autour de 3 000 € en moyenne.

Des procédures gérées par l’assureur

C’est la raison pour laquelle les assureurs ont créé la garantie des loyers impayés (GLI), un contrat qui, en cas d’impayé, indemnise le bailleur du montant des loyers et des charges. L’intérêt d’une telle assurance réside aussi dans la prise en charge des procédures de recouvrement et des frais de procédure judiciaire si le conflit s’envenime. La garantie comprend aussi le remboursement des détériorations immobilières et, parfois, une indemnité pour compenser l’absence de locataire durant les travaux. Enfin, une protection juridique est souvent incluse afin de régler les éventuels litiges.

Le coût de ce type de contrat varie en fonction du mode de gestion du logement (en direct ou via un administrateur de biens) et des garanties souscrites, d’1,8 à 6 % du loyer, charges comprises. Sauf dans le cas du microfoncier (système d’imposition simplifié réservé aux bailleurs qui perçoivent un revenu foncier n’excédant pas 15 000 €), ces cotisations sont déductibles à 90 % des revenus fonciers. Attention ! Que les cotisations soient déductibles ou pas, les éventuelles indemnisations seront taxées au titre des revenus fonciers (Instruction fiscale n° 5 D-2-07, annexe VI).

Des contrats recommandés mais limités

"Sans être des fanatiques de l’assurance, note Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), nous recommandons aux propriétaires de la souscrire s’ils ont besoin de ces revenus au quotidien ou s’ils ont contracté un crédit pour acquérir le bien donné en location."

Ces contrats présentent des limites : des plafonds pour chaque garantie (deux ans pour les loyers impayés ou un montant maximal, par exemple) et une indemnisation qui arrive au mieux trois mois après le premier impayé. En outre, les critères de sélection fixés par l’assureur sont exigeants et ciblent notamment la forme et l’ancienneté du contrat de travail du candidat ainsi que le rapport entre ses revenus et le montant du loyer.

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