Vente immobilière : la commission d’agence sur la sellette

Cas pratique : une négociation parallèle contestée

Les faits

Les époux A. donnent un mandat non exclusif de vente de leur maison à une agence. Le contrat stipule que "le mandant [les propriétaires] s’interdit de traiter sans le concours du mandataire [l’agence] pendant le cours du mandat, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par [l’agence]". À défaut, l’agent aura droit à une indemnité égale à sa rémunération, est-il écrit.

En mai 2000, l’agence fait visiter l’endroit à des candidats qui l’achètent quinze jours plus tard… après discussions directes avec les propriétaires, l’avant-contrat étant établi par une autre agence… qui empoche la commission. La première agence demande réparation aux propriétaires et obtient gain de cause en appel. Les époux A. se pourvoient en cassation, car l’agence qui a vendu leur maison détenait aussi un mandat de vente non exclusif.

La décision

Tout en rappelant que "lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier", la Cour ne leur donne pas raison.

Elle rappelle que l’agent ayant présenté les acquéreurs en premier peut prétendre à des dommages-intérêts s’il prouve une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser lui-même la vente. C’est ce qui se produit en l’espèce, relève la Cour, qui souligne que les vendeurs ont traité directement avec les personnes qui leur avaient été présentées par le premier intermédiaire et sans le concours de ce dernier, avant de signer chez un tiers. Ils ont commis une faute et doivent réparation.

Commentaire

Cet arrêt illustre ce qui peut être considéré comme une "faute". Il n’est pas interdit d’avoir eu recours à une autre agence pour conclure la vente sur d’autres bases, mais à une condition : ne pas prendre la main pour négocier "en second",

hors du cadre contractuel prévu !

Référence

Cour de cassation, 1re chambre civile, 13 décembre 2005, pourvoi n° 03-17.695.