Vente immobilière : la commission d’agence sur la sellette

Dans un contexte idéal, l’agent immobilier, qui a permis à l’acquéreur et au vendeur de se rencontrer, perçoit une commission. Quelle que soit la diligence dont il a fait preuve pour rapprocher les parties, il arrive qu’il perde son droit à rémunération.

C’est le cas lorsque le mandat de vente (obligatoirement écrit et limité dans le temps) ne précise pas les conditions de détermination de la commission, ou qui - le vendeur ou l’acheteur - en aura la charge.

L’agent immobilier n’a droit à rien quand l’opération échoue. Or un tiers des avant-contrats n’aboutissent pas, soit que l’acquéreur use de sa faculté de dédit (délai de rétractation de sept jours), soit qu’il n’obtienne pas ses prêts et ne puisse lever cette condition suspensive.

Des litiges à propos du mandat

Un conflit oppose parfois une agence forte d’un mandat de vente en cours à un propriétaire qui a vendu son bien "en direct" à un acquéreur présenté par le professionnel, qui le prouve.

Des litiges surgissent aussi quand un vendeur donne un mandat simple (non exclusif) à plusieurs agences et que celle qui fait visiter les lieux n’est pas celle qui mènera l’opération à son terme. La réglementation prévoit que seule la seconde, celle concrétisant l’affaire, peut empocher la commission, "sauf faute du vendeur". C’est à cette démonstration que s’emploie l’agence évincée. Parfois avec succès.

Cas pratique : pas de vente, pas de commission

Les faits

Une promesse de vente est signée dans une agence immobilière. Elle est assortie d’une condition suspensive qui se réalise dans les temps prévus. Mais les acquéreurs renoncent finalement à acheter, car ils ne parviennent pas à réunir la somme nécessaire pour constituer leur apport personnel.

L’avant-contrat de vente renfermait une clause prévoyant qu’en cas de rupture de cet engagement de leur fait, les acheteurs seraient condamnés à dédommager les vendeurs. Cela, ils ne le contestent pas, mais ils refusent de verser la commission de l’agence, en application d’une autre disposition du contrat.

Une procédure s’engage et la cour d’appel d’Orléans tranche en faveur de l’intermédiaire. Elle estime que, la condition suspensive ayant été réalisée, la rémunération de l’agence restait due même si l’une des parties refusait de régulariser la vente.

La décision

Les acquéreurs forment un pourvoi en cassation et obtiennent une décision en leur faveur. La Cour rappelle qu’"aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue".

La vente n’a pas abouti et la clause contractuelle brandie par l’agent immobilier ne trouve donc pas à s’appliquer. Les magistrats déboutent le professionnel, sans même renvoyer l’affaire en appel, mettant définitivement fin au litige.

Commentaire

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 refuse toute rémunération ou dédommagement à l’agence lorsque l’opération "n’a pas été effectivement conclue". Cette loi (dite loi Hoguet) qui réglemente l’activité des professionnels immobiliers est un texte d’ordre public, ce qui signifie que ses dispositions ne peuvent pas être contredites par une quelconque clause contractuelle.

Tant que la vente ne peut pas être regardée comme "définitive", c’est-à-dire sanctionnée par la signature de l’acte authentique, l’intermédiaire ne peut exiger de rémunération.

Référence

Cour de cassation, 1re chambre civile, 24 octobre 2006, pourvoi n° 05-12.026.

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