Logement sur plans : les étapes du financement

Le label Bâtiment basse consommation

Vous redoutez les pièces biscornues, les parquets grinçants, les travaux, et vous préférez un logement neuf, aéré, bien isolé et fonctionnel. Quoi de plus normal ? Bien sûr, il coûte plus cher à l’achat, mais les frais de notaire sont réduits (autour de 3 % contre 7 à 8 % pour de l’ancien), et la présence d’équipements modernes et le respect de normes de performance énergétique allègent le poids des charges de chauffage.

Ainsi, la consommation annuelle d’un appartement situé dans un immeuble doté du label Bâtiment basse consommation (BBC) s’établit, en moyenne, à 50 kilowattheures par mètre carré alors qu’une habitation non labellisée est plus énergivore (de 80 à 110 kWh/m2). À titre de comparaison, un logement ancien brûle en moyenne 240 kWh/m2. Enfin, avec un logement neuf, il n’y a pas de travaux à prévoir pendant au moins dix ans.

Plus que le prix d’achat, c’est le délai de la mise en œuvre qui fait parfois reculer les postulants. En effet, pendant la durée de la construction, il faut à la fois supporter ses propres charges de logement (loyer ou remboursement d’emprunt) et régler les avances de fonds réclamées par le promoteur ou le constructeur.

Patienter le temps de la construction

Le délai de livraison représente le principal inconvénient du neuf. Car, contrairement à l’ancien, vous êtes obligé de vous engager des mois avant de prendre possession de votre logement. En effet, le promoteur commercialise son programme (appartements ou maisons en village) sur plan, c’est-à-dire bien avant d’avoir donné le premier coup de pioche.

"Souvent, il n’a même pas encore acquis le terrain, il dispose juste d’une promesse de vente, indique Jean Bosvieux, directeur des études à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Il attend d’avoir suffisamment de réservations d’acquéreurs des logements à construire pour acheter le terrain et commencer les travaux, une fois le permis de construire obtenu bien sûr." Il faut prévoir de douze à dix-huit mois entre réservation et remise des clés.

Attention : lorsque le nombre de réservations n’est pas satisfaisant, le promoteur peut renoncer à construire le programme et, dans ce cas, il libère de leur engagement les personnes qui ont effectué une réservation et leur rembourse le dépôt de garantie.

Si vous faites construire une maison par l’intermédiaire d’un constructeur, vous êtes confronté au même inconvénient, les délais sont cependant un peu raccourcis (de neuf à douze mois). Car, à la différence du promoteur, le constructeur ne passe pas par une phase de commercialisation. Mais, dans un cas comme dans l’autre, vous devrez, pendant la durée de construction, faire face, à intervalles réguliers, à des appels de fonds.

En achetant un logement à construire à un promoteur, vous vous placez sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Régie par la loi du 3 janvier 1967, cette forme de vente, très réglementée, comporte deux phases. Vous signez d’abord un contrat de réservation et vous versez un dépôt de garantie dont le montant dépend du délai de livraison prévu par le promoteur.

Vous signez un contrat de vente définitif, une fois seulement que le promoteur est sûr d’avoir obtenu suffisamment de réservations pour financer son programme. Le délai de signature de cet acte doit être précisé dans le contrat de réservation.

En cas de non-respect du délai par le promoteur, vous n’êtes plus engagé et vous récupérez votre dépôt de garantie. La loi prévoit aussi les conditions de paiement du logement et établit un calendrier précis des appels de fonds.