Les impôts sur la résidence secondaire

A savoir d’emblée : les impôts locaux dus pour l’année entière même si la maison n’est occupée que durant l’été et quelques week-ends par an : taxe foncière sur les propriétés bâties et sur les propriétés non bâties si la surface du terrain dépasse 5 ares (500 m2), taxe d’habitation et taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Seule bonne nouvelle : si l’on règle déjà la redevance télé, prélevée en même temps que la taxe d’habitation de la résidence principale, on ne la paiera pas une seconde fois !

Des impôts locaux plus lourds

S’agissant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation, la quasi-totalité des exonérations et mesures de plafonnement prévues en faveur des personnes modestes ainsi que les abattements applicables sur la valeur locative, notamment les abattements pour charges de famille, ne s’appliquent pas aux résidences secondaires.

Pire, certains prélèvements annexes, perçus au profit de l’État, sont majorés. Les frais de gestion représentent ainsi 8 % du montant des taxes locales, alors qu’ils sont ramenés à 4,4 % pour une résidence principale. De même, pour le calcul de la taxe d’habitation, le prélèvement calculé sur les logements à "valeur locative élevée", c’est-à-dire dépassant 4 573 €, est calculé au taux d’1,2 % jusqu’à 7 622 € et d’1,7 % au-delà alors qu’il plafonne à 0,2 % pour la résidence principale.

Se soumettre aux horaires des poubelles

Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, recouvrée en même temps que la taxe foncière, elle est également due pour l’année entière même si le logement n’est habité que quelques mois par an. La commune peut toutefois décider d’exonérer les habitations situées en dehors de la zone de collecte, c’est-à-dire celles qui sont situées à plus de 200 m du point de passage des bennes à ordures ou du conteneur de collecte le plus proche.

"Mais il n’est pas possible de demander à être dégrevé de cette taxe si on ne peut pas utiliser le service de ramassage des ordures parce qu’on ne séjourne dans sa maison que le week-end alors que les bennes à ordures ne passent que le lundi matin", prévient d’emblée Sylvie Rideau, des éditions Francis Lefebvre.

Possible exonération temporaire dans le neuf

Seule consolation : les contribuables qui font bâtir leur résidence secondaire ou transforment un bâtiment rural en habitation peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Il en va de même pour ceux qui rénovent ou restaurent un bâtiment ancien dès lors que les travaux entraînent une modification du gros œuvre, du volume ou de la surface habitable.

Cette exonération, qui peut être partielle ou totale, est limitée à deux ans : elle court à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux. "Attention, pour en profiter, il faut déposer la demande au plus tard dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent la fin des travaux ou la date d’achat, si le constructeur n’a pas fait lui-même la démarche. Si cette demande est effectuée hors délai, l’exonération ne s’applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante", souligne Corentine Préel, des éditions Francis Lefebvre.

Un impact sur le calcul des autres impôts du ménage

La possession d’une deuxième maison a également des répercussions sur le calcul des autres impôts du ménage. "D’une manière générale, quels que soient les impôts concernés, les résidences secondaires ne bénéficient pas des mêmes avantages que ceux qui sont prévus en faveur de la résidence principale", ajoute Corentine Préel.

S’il achète à crédit, le ménage ne bénéficiera pas du crédit d’impôt, réservé aux intérêts d’emprunt de la résidence principale. Même chose en cas d’installation d’équipements économes en énergie ou utilisant une énergie renouvelable : le crédit d’impôt ne s’applique que lorsque ces équipements sont installés dans la résidence principale.

Oasis fiscale : le taux réduit de TVA

Une oasis fiscale résiste ! Le fisc autorise en effet l’application du taux de TVA réduit (5,5 % au lieu de 19,60 %) sur les factures de travaux et d’entretien des bâtiments achevés de construire depuis plus de deux ans.

Si le ménage est assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), sa résidence secondaire entre dans le périmètre de son patrimoine taxable. Elle doit être déclarée pour sa valeur vénale au 1er janvier de l’année et ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale. De plus, si le foyer est susceptible de bénéficier du bouclier fiscal, il ne peut tenir compte ni de la taxe foncière, ni de la taxe d’habitation due au titre de sa résidence secondaire.

Revente : quelle imposition ?

Enfin, lors de la revente, contrairement à la plus-value réalisée sur la résidence principale, qui est exonérée d’impôt sur le revenu dans tous les cas, celle qui porte sur la résidence secondaire est normalement imposable.

Elle est taxée au taux forfaitaire de 18 % (30,1 % avec les contributions sociales). Toutefois, un abattement de 10 % par année de détention s’applique au-delà de la cinquième. L’imposition ne porte que sur 90 % de la plus-value en cas de revente après six ans, 80 % après sept ans et ainsi de suite. Si la vente intervient plus de quinze ans après l’achat, la plus-value se trouve ainsi totalement effacée.

Les impôts de la location

Si la résidence secondaire est donnée en location plusieurs semaines ou quelques mois par an, le loyer encaissé est soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors que les recettes ne dépassent pas 32 000 € par an, ils sont taxés après un abattement forfaitaire de 50 %. À défaut, ils sont imposés selon un régime réel, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges effectivement supportées.

À noter : certaines communes de bord de mer ou de montagne prélèvent également une taxe de séjour, due par les locataires. Il revient au propriétaire de l’encaisser avant de la reverser au fisc.