Immobilier : bien utiliser le crédit relais

Vous avez décidé d'acheter un nouveau logement, que vous comptez financer en revendant celui que vous occupez aujourd'hui. Le plus souvent, il est préférable de prendre le temps de dénicher la maison de vos rêves, et d'attendre d'être certain d'y emménager, avant de mettre en vente votre bien. Même s'il ne trouve pas preneur rapidement, vous pourrez régler votre nouvelle acquisition en demandant à la banque un "prêt relais".

Remboursable sans pénalité dès la vente de votre logement

Garanti par la valeur de votre logement actuel, ce crédit est en général consenti pour un an. Mais en pratique vous le rembourserez dès que vous aurez revendu votre logement. Sans pénalités, bien sûr. Et d'ici là vous n'avez pas à redouter de trop lourdes mensualités : la banque exige seulement le paiement mensuel de la prime de l'assurance-décès dont ce prêt est obligatoirement assorti. Pour les intérêts, elle vous laisse le choix. Vous pouvez les acquitter mois après mois, ou au contraire en une seule fois, en même temps que vous rembourserez le capital, après la vente de votre logement. C'est cette deuxième formule qui est le plus souvent utilisée.

Quels inconvénients ?

Attention ! Puisque le crédit relais ne couvre pas plus de 60 à 80 % de la valeur du logement, vous risquez parfois de vous retrouver doté d'un crédit complémentaire plus élevé que nécessaire. Car si vous avez correctement estimé votre bien, et si vous le vendez au prix prévu, il vous en restera encore, après avoir remboursé le prêt relais, 20 à 40 % ! Et il sera hélas trop tard pour les intégrer au plan de financement !

Alléger son coût

Certains établissements ont imaginé une solution : ils vous autorisent à rembourser de façon anticipée, sans indemnité, une partie de votre crédit complémentaire après la vente du bien. En clair, si, après avoir soldé votre crédit relais, il vous reste un capital, vous vous en servirez pour diminuer le montant du crédit complémentaire, raccourcir sa durée de remboursement et donc alléger son coût total. De même, si vous avez souscrit un prêt à taux révisable, les indemnités de remboursement anticipé sont nulles ou très faibles.

Un prêt correspondant au montant global

Quelques banques, peu nombreuses, procèdent autrement. Au lieu de distinguer le prêt relais du crédit complémentaire, elles proposent un seul et unique emprunt égal au montant global nécessaire pour financer l'achat de la nouvelle demeure. Lorsque l'ancien logement sera vendu, une partie de ce prêt (correspondant à peu près à la valeur estimée du bien) sera remboursée par anticipation sans frais. Cela permettra de revoir à la baisse la mensualité et/ou la durée du crédit.

Une formule pratique, mais qui pose souvent un problème : la mensualité à régler pendant la première phase, tant que le bien n'a pas été vendu, risque d'être lourde, car elle est calculée sur le montant global du crédit. Certes, la banque accepte parfois de la minorer les premiers mois. Mais cela retarde le moment où vous commencez à rembourser le capital emprunté, ce qui augmente le coût total du prêt.

Les banques se préservent une marge de sécurité

Que se passe-t-il si vous mettez plus d'un an à vendre votre bien ? Pour vous laisser un peu de temps, le crédit relais sera prorogé pour un an, par exemple, ce qui devrait être suffisant pour trouver acquéreur à un nouveau prix.

Attention ! En général, le montant de ce prêt représente au maximum 60 à 80 % de la valeur du bien à revendre, et non 100 %. Car la banque prévoit une marge de sécurité au cas où vous vendriez finalement votre bien moins cher qu'espéré.

Un crédit relais peut être souscrit seul ou accompagné...

Un crédit relais peut être souscrit sans être lié à un autre crédit immobilier. Ce sera le cas, par exemple, si vous achetez un bien moins coûteux que votre logement actuel. Le taux d'intérêt qui vous sera proposé pour ce prêt relais "sec" sera alors souvent un peu plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique. Les frais de dossier peuvent aussi être un peu plus lourds. Car les banques sont moins intéressées par ces prêts très brefs que par ceux qui courent sur une dizaine d'années ou plus. Mais il arrive aussi fréquemment que la vente du précédent logement ne suffise pas à elle seule à financer la nouvelle acquisition. Il faut alors souscrire, à côté du prêt relais, un crédit classique, qui courra sur dix, quinze ou vingt ans par exemple. Avantage : la banque consent en général un taux identique pour les deux prêts. Parfois, pour réduire le coût total de l'opération, elle propose même un taux plus faible pour le crédit relais, car il est de très courte durée. Parfois enfin, elle ne facture de frais de dossier que sur le prêt complémentaire.

Des garanties exigées par la banque

Avant d'accorder un crédit relais, la banque demande en général une estimation réalisée par un professionnel (notaire, agent immobilier…) ou, mieux encore, la promesse ou le compromis de vente (si vous avez déjà trouvé un acquéreur et attendez seulement que la vente définitive soit signée chez le notaire). La banque demandera-t-elle aussi une garantie ? Si elle accorde un prêt complémentaire, elle se contente en général d'une hypothèque sur le bien que vous allez acheter, ou d'une caution globale, pour garantir le tout. De même, si elle dispose déjà d'une hypothèque sur le bien que vous allez revendre, elle peut se sentir suffisamment rassurée pour ne pas exiger d'autres garanties. Enfin, parfois, pour vous éviter des frais supplémentaires, elle se contente d'une promesse d'affectation hypothécaire (gratuite), c'est-à-dire de l'engagement d'inscrire une hypothèque sur le bien à la première demande de la banque.

Si vous n'avez pas fini de rembourser votre ancien crédit immobilier...

De nombreux propriétaires revendent leur bien avant d'avoir fini de rembourser le crédit souscrit pour l'acheter. À moins de le transférer sur le nouveau bien acheté, ils doivent alors rembourser à la banque le capital restant dû sur ce vieux prêt. Ils peuvent le faire grâce à l'argent retiré de la vente du bien. Mais dans ce cas cela limite d'autant le montant du prêt relais : il sera de 60 à 80 % du prix du bien, déduction faite du capital qui doit déjà être remboursé par ailleurs. C'est pourquoi il est parfois plus judicieux de prévoir un crédit complémentaire plus important, suffisant pour rembourser aussi le capital restant dû sur le vieux prêt. Ainsi, on peut demander le prêt relais maximal.