Les banques se préservent une marge de sécurité

Que se passe-t-il si vous mettez plus d'un an à vendre votre bien ? Pour vous laisser un peu de temps, le crédit relais sera prorogé pour un an, par exemple, ce qui devrait être suffisant pour trouver acquéreur à un nouveau prix.

Attention ! En général, le montant de ce prêt représente au maximum 60 à 80 % de la valeur du bien à revendre, et non 100 %. Car la banque prévoit une marge de sécurité au cas où vous vendriez finalement votre bien moins cher qu'espéré.

Un crédit relais peut être souscrit seul ou accompagné...

Un crédit relais peut être souscrit sans être lié à un autre crédit immobilier. Ce sera le cas, par exemple, si vous achetez un bien moins coûteux que votre logement actuel. Le taux d'intérêt qui vous sera proposé pour ce prêt relais "sec" sera alors souvent un peu plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique. Les frais de dossier peuvent aussi être un peu plus lourds. Car les banques sont moins intéressées par ces prêts très brefs que par ceux qui courent sur une dizaine d'années ou plus. Mais il arrive aussi fréquemment que la vente du précédent logement ne suffise pas à elle seule à financer la nouvelle acquisition. Il faut alors souscrire, à côté du prêt relais, un crédit classique, qui courra sur dix, quinze ou vingt ans par exemple. Avantage : la banque consent en général un taux identique pour les deux prêts. Parfois, pour réduire le coût total de l'opération, elle propose même un taux plus faible pour le crédit relais, car il est de très courte durée. Parfois enfin, elle ne facture de frais de dossier que sur le prêt complémentaire.

Des garanties exigées par la banque

Avant d'accorder un crédit relais, la banque demande en général une estimation réalisée par un professionnel (notaire, agent immobilier…) ou, mieux encore, la promesse ou le compromis de vente (si vous avez déjà trouvé un acquéreur et attendez seulement que la vente définitive soit signée chez le notaire). La banque demandera-t-elle aussi une garantie ? Si elle accorde un prêt complémentaire, elle se contente en général d'une hypothèque sur le bien que vous allez acheter, ou d'une caution globale, pour garantir le tout. De même, si elle dispose déjà d'une hypothèque sur le bien que vous allez revendre, elle peut se sentir suffisamment rassurée pour ne pas exiger d'autres garanties. Enfin, parfois, pour vous éviter des frais supplémentaires, elle se contente d'une promesse d'affectation hypothécaire (gratuite), c'est-à-dire de l'engagement d'inscrire une hypothèque sur le bien à la première demande de la banque.

Si vous n'avez pas fini de rembourser votre ancien crédit immobilier...

De nombreux propriétaires revendent leur bien avant d'avoir fini de rembourser le crédit souscrit pour l'acheter. À moins de le transférer sur le nouveau bien acheté, ils doivent alors rembourser à la banque le capital restant dû sur ce vieux prêt. Ils peuvent le faire grâce à l'argent retiré de la vente du bien. Mais dans ce cas cela limite d'autant le montant du prêt relais : il sera de 60 à 80 % du prix du bien, déduction faite du capital qui doit déjà être remboursé par ailleurs. C'est pourquoi il est parfois plus judicieux de prévoir un crédit complémentaire plus important, suffisant pour rembourser aussi le capital restant dû sur le vieux prêt. Ainsi, on peut demander le prêt relais maximal.