Crédit immobilier : avec ou sans apport personnel ?

L'apport personnel au service de la négociation

Qu'il soit le fruit d'économies personnelles, de coups de pouce de la famille, d'une épargne salariale ou de la revente d'un premier achat immobilier, l'apport personnel, lorsqu'il existe, n'est pas neutre dans la constitution d'un nouveau plan de financement. Il permet, notamment, de négocier un meilleur taux de crédit avec sa banque. 

Cependant, la question se pose de savoir s'il faut conserver son épargne ou "piocher" dedans pour acheter. Bien entendu, il n'existe pas une réponse unique. Il faut examiner chaque situation, calculette en main. 

Ainsi, par exemple, 10 000 euros placés sur cinq ans avec un rendement annuel moyen de 5 % en intérêts composés (taux obtenu sur de nombreux contrats d'assurance-vie) procurent des intérêts de 2 852 euros. Un emprunt de même durée pour la même somme de 10 000 euros coûte 1 104 euros d'intérêts, avec un taux de 4,2 %, haut de fourchette aujourd'hui et largement négociable à la baisse. L'économie réalisée sans puiser dans son assurance-vie en faisant un emprunt total est de 1 750 euros, sur cinq ans. Non négligeable !

De plus, on évitera si possible de solder un contrat d'assurance-vie qui n'a pas encore huit ans d'ancienneté, car sa rupture anticipée entraîne des pénalités fiscales, voire des frais "maison" prélevés par l'organisme de placement. Et de rompre un plan d'épargne actions qui serait en perte, car les moins-values théoriques deviendraient irrémédiablement bien réelles. 

En revanche, l'épargne accumulée sur un compte épargne logement (CEL) sera utilement prélevée. D'autant que ce retrait ne remet pas en cause les droits à prêt acquis et ne pénalise donc pas l'emprunteur qui souhaite les faire valoir pour bénéficier d'un prêt à un taux avantageux.

Avant de se décider, mieux vaut en parler à son conseiller bancaire. Même si vous ne l'utilisez pas dans l'opération, il est utile qu'il ait connaissance de votre épargne. Il peut être mieux disposé à négocier le taux de crédit à la baisse. Sans compter que conserver une part d'épargne permet de faire face à diverses dépenses "post-acquisition" : travaux de première nécessité, malfaçons…