Crédit immobilier : avec ou sans apport personnel ?

Soutenu par une forte demande de logements et des taux de crédits qui n'ont jamais été aussi bas, le marché de l'immobilier est en pleine expansion. Les loyers étant eux-mêmes à la hausse, de nombreux locataires souhaitent devenir acquéreurs.

L'apport n'est pas indispensable

Pour financer leur première résidence principale (on parle de primo-accession), les jeunes empruntent en moyenne 130 000 euros en province et 200 000 euros en Ile-de-France, sur une durée de remboursement de plus en plus longue, la durée moyenne étant de vingt ans. L'importance des montants en jeu rend difficile la constitution d'un apport personnel conséquent, "traditionnellement" égal à 20 % de l'achat envisagé. Mais aujourd'hui, les banques n'exigent plus l'apport d'une épargne personnelle dans un projet immobilier et financent volontiers la totalité de l'acquisition. Elles peuvent même, dans certains cas, aller jusqu'à englober les frais de notaire dans l'opération. Avec des taux variant entre 3,9 % et 4,5 %, il ne faut donc pas hésiter à s'engager et à demander un financement intégral de l'opération.

Emprunter, un bon moyen d'épargner

En effet, les établissements prêteurs savent qu'il est très difficile de se constituer une épargne tout en devant supporter des charges de loyers de plus en plus élevées. Par ailleurs, face à de si faibles taux de crédit, les placements actuellement proposés sur le marché offrent des perspectives de rendement qui ont bien du mal à faire pencher la balance en leur faveur. En effet, les taux de rémunération offerts sur des formules sans risque comme le livret de développement durable (qui remplace le Codevi depuis le 1er janvier 2007 et rapporte 3 %, non imposables), ou le compte épargne logement (2 %), sont peu attractifs. Pas suffisamment en tout cas pour justifier une épargne pendant cinq ans en vue de constituer un apport personnel : les intérêts acquis pendant cette période ne pourront pas rivaliser avec la hausse des prix au mètre carré que l'immobilier aura peut-être connue entre temps.

Même les Plans d'épargne logement, avec une rémunération brute de près de 3,5 % en cas d'option pour le prêt d'épargne logement (peu attractif aujourd'hui, avec ses 4,20 %), ont du mal à rivaliser avec un "placement" immobilier.

Profiter de la conjoncture

En outre, différer un achat immobilier pour prendre le temps de se constituer une épargne reviendrait aussi à prendre le risque de devoir acheter à un moment où les taux de crédit auront eux-mêmes augmenté. Compte tenu de l'état actuel du marché immobilier et des prévisions pour les prochaines années, acheter constitue aujourd'hui le meilleur apport personnel, avant une nouvelle hausse des prix et un éventuel redressement des taux. Enfin, sachant que, statistiquement, neuf primo-accédants sur dix revendent leur logement au bout de sept ans, ils se seront constitué "à crédit" un apport personnel pour leur deuxième acquisition.

Les atouts du Nouveau Prêt à 0 %

Bien qu'il s'agisse d'un prêt réellement remboursable, ce crédit est considéré comme faisant partie de l'apport personnel, au même titre que le prêt 1 % employeur, par exemple. Sans intérêt, cette "avance" n'est pas comptabilisée comme un prêt, ce qui augmente la capacité d'emprunt au titre des prêts classiques. De plus, les personnes disposant de revenus inférieurs à certaines limites peuvent en outre bénéficier d'un différé de remboursement pouvant atteindre dix-huit ans, ce que le banquier prend en compte dans l'élaboration du projet de financement. Ainsi, la capacité de remboursement de l'emprunteur n'est pas entamée par ce Nouveau Prêt à 0 % pendant toute la durée du différé. Réservé aux primo-accédants, ce il est accordé pour un achat dans le neuf comme dans l'ancien.

L'apport au service de la négociation

Qu'il soit le fruit d'économies personnelles, de coups de pouce de la famille, d'une épargne salariale ou de la revente d'un premier achat immobilier, l'apport personnel, lorsqu'il existe, n'est pas neutre dans la constitution d'un nouveau plan de financement. Il permet, notamment, de négocier un meilleur taux de crédit avec sa banque. Cependant, la question se pose de savoir s'il faut conserver son épargne ou "piocher" dedans pour acheter. Bien entendu, il n'existe pas à une réponse unique. Il faut examiner chaque situation, calculette en main. Ainsi, par exemple, 10 000 euros placés sur cinq ans avec un rendement annuel moyen de 5 % en intérêts composés (taux obtenu sur de nombreux contrats d'assurance-vie) procurent des intérêts de 2 852 euros. Un emprunt de même durée pour la même somme de 10 000 euros coûte 1 104 euros d'intérêts, avec un taux de 4,2 %, haut de fourchette aujourd'hui et largement négociable à la baisse. L'économie réalisée sans puiser dans son assurance-vie en faisant un emprunt total est de 1 750 euros, sur cinq ans. Non négligeable ! De plus, on évitera si possible de solder un contrat d'assurance-vie qui n'a pas encore huit ans d'ancienneté, car sa rupture anticipée entraîne des pénalités fiscales, voire des frais "maison" prélevés par l'organisme de placement. Et de rompre un plan d'épargne actions qui serait en perte, car les moins-values théoriques deviendraient irrémédiablement bien réelles. En revanche, l'épargne accumulée sur un compte épargne logement sera utilement prélevée. D'autant que ce retrait ne remet pas en cause les droits à prêt acquis et ne pénalise donc pas l'emprunteur qui souhaite les faire valoir pour bénéficier d'un prêt à un taux avantageux.

Avant de se décider, mieux vaut en parler à son conseiller bancaire. Même si vous ne l'utilisez pas dans l'opération, il est utile qu'il ait connaissance de votre épargne. Il peut être mieux disposé à négocier le taux de crédit à la baisse. Sans compter que conserver une part d'épargne permet de faire face à diverses dépenses "post-acquisition" : travaux de première nécessité, malfaçons…