Crédit immobilier : avec ou sans apport personnel ?

Soutenu par une forte demande de logements et des taux de crédits qui n'ont jamais été aussi bas, le marché de l'immobilier est en pleine expansion. Les loyers étant eux-mêmes à la hausse, de nombreux locataires souhaitent devenir acquéreurs.

L'apport personnel n'est pas indispensable

Pour financer leur première résidence principale (on parle de primo-accession), les jeunes empruntent en moyenne 130 000 euros en province et 200 000 euros en Ile-de-France, sur une durée de remboursement de plus en plus longue, la durée moyenne étant de vingt ans. L'importance des montants en jeu rend difficile la constitution d'un apport personnel conséquent, "traditionnellement" égal à 20 % de l'achat envisagé.

Mais aujourd'hui, les banques n'exigent plus l'apport d'une épargne personnelle dans un projet immobilier et financent volontiers la totalité de l'acquisition. Elles peuvent même, dans certains cas, aller jusqu'à englober les frais de notaire dans l'opération. Avec des taux variant entre 3,9 % et 4,5 %, il ne faut donc pas hésiter à s'engager et à demander un financement intégral de l'opération.

Emprunter, un bon moyen d'épargner

En effet, les établissements prêteurs savent qu'il est très difficile de se constituer une épargne tout en devant supporter des charges de loyers de plus en plus élevées. Par ailleurs, face à de si faibles taux de crédit, les placements actuellement proposés sur le marché offrent des perspectives de rendement qui ont bien du mal à faire pencher la balance en leur faveur.

En effet, les taux de rémunération offerts sur des formules sans risque comme le livret de développement durable (qui remplace le Codevi depuis 2007) et rapporte depuis le 1er août 2011, 2,25 % par an, non imposables, ou le compte épargne logement (1,50 %), sont peu attractifs. Pas suffisamment en tout cas pour justifier une épargne pendant cinq ans en vue de constituer un apport personnel : les intérêts acquis pendant cette période ne pourront pas rivaliser avec la hausse des prix au mètre carré que l'immobilier aura peut-être connue entre temps.

Concernant les Plans d'épargne logement, souscrits depuis le 1er mars 2011, il faut compter une rémunération brute de près de 2,50 %, mais ils bénéficient au-delà de leur rémunération, d'une prime versée par l'Etat. La condition de versement de cette prime et son montant plafond dépendent de la date de souscription de votre PEL et de l'objet du prêt épargne logement. Pour les PEL souscrits avant le 1er mars 2011, le plafond est fixé à 1 525 euros. Pour les PEL souscrits à compter de cette date, et si le montant minimum du prêt est de 5 000 euros, la prime est en principe de 1 000 euros. Celle-ci peut atteindre 1 525 euros s'il s'agit de l'acquisition d'un logement vert. 

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