Compromis de vente : difficile de l'annuler

Impossible de signer à la légère un compromis de vente. Cet avant-contrat vaut déjà vente. Il scelle les obligations de chacun : le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier déterminé, à prix fixe, à l’acquéreur qui s’engage à acheter. Les parties sont alors définitivement engagées.

Il existe toutefois deux possibilités pour l’acheteur de se dédire sans avoir à dédommager le vendeur. La loi lui offre tout d’abord un délai de sept jours pour se rétracter (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation), et le compromis de vente peut comporter des conditions suspensives. Si ces conditions ne se réalisent pas, la vente définitive n’aura pas lieu ( Article L. 312-16 du Code de la consommation).

Le compromis de vente : un acte qui engage

Outre ces deux dernières hypothèses, celui, vendeur ou acquéreur, qui se rétracterait serait contraint de payer des dommages et intérêts ou d’exécuter de force la vente.

"Le compromis de vente est fondamental, martèle Dimitri de Roudneff, notaire à Marseille, c’est la pièce centrale de la vente. Il fixe de façon précise tous les engagements des parties. Mieux vaut bien le préparer, ne pas se précipiter et en confier la rédaction à un professionnel."

Un délai de rétractation incompressible

Le délai de rétractation profite uniquement à l’acquéreur. Si le compromis a été notifié par lettre recommandée, ce délai commence à courir dès le lendemain de la première présentation du courrier. Il est de sept jours et ne peut être réduit.

Ainsi, si le compromis est expédié le 8 août et présenté à son destinataire le 10 par le facteur, le délai court à compter du 11 et expire le 17 à minuit. Si la date d’expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Pour revenir sur son engagement, l’acquéreur doit adresser à la personne qui lui a notifié (ou remis) l’avant-contrat un courrier recommandé avec avis de réception (il n’a pas pour autant à se justifier). C’est la date d’expédition de la lettre qui est retenue pour vérifier si le délai légal de rétractation de sept jours est respecté.

Dès lors, le compromis devient caduc. L’acquéreur récupère dans un délai de vingt et un jours le dépôt de garantie qu’il avait confié au notaire ou à l’agent immobilier.