Comment évaluer le prix d'un logement ?

Une estimation du prix par un professionnel de l'immobilier

Un agent immobilier, un expert ou un notaire peuvent établir ce qu'on appelle un avis de valeur du logement. Après visite des lieux, le professionnel propose une estimation qui tient compte de la superficie du logement, du prix du mètre carré du quartier et d'un certain nombre de critères d'appréciation apparents, comme l'étage ou le standing de l'immeuble.

L'avis de valeur est souvent fourni gratuitement par l'agent immobilier à qui est confiée la vente. L'avis de valeur n'a cependant pas d'effet juridique en cas de litige ultérieur.

L'expertise s'appuie sur une méthode rigoureuse

L'intervention d'un expert spécialisé dans une mission d'évaluation est un gage de sérieux. Des organismes comme la Compagnie nationale des experts immobiliers ou la FNAIM ont établi des chartes professionnelles garantissant la compétence de leurs membres et la fiabilité de la méthode d'évaluation. Certains experts sont par ailleurs agréés par la cour d'appel. Le juge fait le plus souvent appel à leurs services en cas d'expertise judiciaire. Mais toute personne peut également mandater un expert agréé, notamment dans les situations qui s'annoncent conflictuelles.

L'expertise s'appuie sur une approche technique, juridique et économique du bien. Après visite approfondie du logement, l'expert étudie le statut juridique du logement : les titres de propriété, le contrat de location si le logement est loué et le règlement de copropriété sont examinés en détail. L'expert complète son appréciation par l'étude des documents cadastraux et la recherche de servitudes affectant le bien.

Les éléments recueillis par l'expert permettent de situer le bien sur le marché immobilier. Le prix final est généralement fixé selon la méthode dite comparative : le professionnel compare le bien estimé à ceux qui, dans sa base de références, présentent des caractéristiques identiques. Si le bien est loué ou comporte une forte valeur locative potentielle, il peut utiliser la méthode dite de capitalisation. Il applique alors un taux de rendement à la valeur du bien (en imaginant les loyers qu'il pourrait générer).

Le rapport d'expertise récapitule les différentes phases de l'évaluation. Il fait preuve de la valeur du bien devant les tribunaux. Le coût de l'expertise varie considérablement selon le type du bien à estimer et le temps passé à la mission. Demandez à l'expert un devis préalable.