Comment évaluer le prix d'un logement ?

L'estimation d'un bien immobilier repose sur une multitude de critères plus ou moins objectifs. Les prix varient considérablement selon que le logement est situé dans la capitale, dans une ville de province ou en zone rurale.

En centre urbain il est difficile de trouver deux logements comportant des caractéristiques identiques, et à la campagne il suffit d'un droit de passage pour faire chuter la valeur marchande d'une propriété.

Coup de coeur

D'autres facteurs sont à prendre en considération : la proximité du quartier avec les transports et les commerces, le standing de l'immeuble, l'ensoleillement de l'appartement ou encore le bon entretien de la copropriété.

Enfin, entrent en jeu un ensemble d'appréciations personnelles, le fameux "coup de cœur" qui échappe aux statistiques des observateurs.

Évaluer le juste prix d'un bien est donc une démarche complexe. Différentes méthodes plus ou moins précises permettent cependant au vendeur ou au donateur d'approcher le juste prix.

L'auto-évaluation fournit un ordre de grandeur

On peut soi-même se faire une idée de la valeur du bien en comparant les prix des transactions effectuées dans le quartier pour des logements équivalant au sien.

Les prix affichés dans les agences, les petites annonces parues dans la presse ou les contacts avec les voisins permettent d'établir un ordre de grandeur qui peut notamment servir de base de négociation avec l'acquéreur.

Un certain nombre de sites Internet d'agents immobiliers fournissent aussi, en quelques clics, une évaluation du bien à céder au client qui indique les principales caractéristiques du logement.

L'ensemble de ces démarches personnelles ne génère pas de frais pour l'intéressé, mais l'évaluation reste approximative. Si l'acheteur ou les héritiers contestent la valeur proposée, il sera nécessaire d'avoir recours à une méthode d'évaluation plus fiable.

L'avis de valeur est établi par un professionnel

Un agent immobilier, un expert ou un notaire peuvent établir ce qu'on appelle un avis de valeur du logement. Après visite des lieux, le professionnel propose une estimation qui tient compte de la superficie du logement, du prix du mètre carré du quartier et d'un certain nombre de critères d'appréciation apparents, comme l'étage ou le standing de l'immeuble.

L'avis de valeur est souvent fourni gratuitement par l'agent immobilier à qui est confiée la vente. L'avis de valeur n'a cependant pas d'effet juridique en cas de litige ultérieur.

L'expertise s'appuie sur une méthode rigoureuse

L'intervention d'un expert spécialisé dans une mission d'évaluation est un gage de sérieux. Des organismes comme la Compagnie nationale des experts immobiliers ou la FNAIM ont établi des chartes professionnelles garantissant la compétence de leurs membres et la fiabilité de la méthode d'évaluation. Certains experts sont par ailleurs agréés par la cour d'appel. Le juge fait le plus souvent appel à leurs services en cas d'expertise judiciaire. Mais toute personne peut également mandater un expert agréé, notamment dans les situations qui s'annoncent conflictuelles.

L'expertise s'appuie sur une approche technique, juridique et économique du bien.

Après visite approfondie du logement, l'expert étudie le statut juridique du logement : les titres de propriété, le contrat de location si le logement est loué et le règlement de copropriété sont examinés en détail. L'expert complète son appréciation par l'étude des documents cadastraux et la recherche de servitudes affectant le bien.

Les éléments recueillis par l'expert permettent de situer le bien sur le marché immobilier.

Le prix final est généralement fixé selon la méthode dite comparative : le professionnel compare le bien estimé à ceux qui, dans sa base de références, présentent des caractéristiques identiques. Si le bien est loué ou comporte une forte valeur locative potentielle, il peut utiliser la méthode dite de capitalisation. Il applique alors un taux de rendement à la valeur du bien (en imaginant les loyers qu'il pourrait générer).

Le rapport d'expertise récapitule les différentes phases de l'évaluation. Il fait preuve de la valeur du bien devant les tribunaux. Le coût de l'expertise varie considérablement selon le type du bien à estimer et le temps passé à la mission. Demandez à l'expert un devis préalable.

La protection du vendeur en cas de prix manifestement sous-évalué

Le vendeur qui a cédé un bien immobilier à un prix manifestement sous-évalué par rapport au marché peut demander en justice l'annulation de la vente si le préjudice pécuniaire subi (ou lésion) est supérieur à sept douzièmes du prix de l'immeuble (articles 1674 à 1680 du Code civil).

Exemple : si la valeur marchande d'une propriété au jour de la vente est estimée à 182 938 euros, un prix de cession inférieur à 76 224 euros peut justifier l'action en annulation. Celle-ci doit être intentée dans les deux ans de la vente et il appartient au vendeur d'apporter la preuve du dommage qu'il a subi, sur la base d'un rapport d'expertise. L'acquéreur bénéficie d'une option : il peut restituer le logement contre remboursement de la somme versée ou accepter de payer le supplément de prix et, le cas échéant, des intérêts sur ce supplément.

Contacts utiles

Compagnie nationale des experts immobiliers (CNEI)

18 rue Volney - 75002 Paris.
Tel. 01 42 96 18 46.
www.expert-cnei.com

Conseil supérieur du notariat

60 bd de la Tour-maubourg - 75007 Paris.
Tel. 01 44 90 30 00.
www.notaires.fr

Chambre des experts immobiliers de France (CEIF-FNAIM)

129 rue du Faubourg-Saint-Honoré - 75008 Paris.
Tel. 01 53 76 03 52.
www.experts-fnaim.org