Les obligations du lotisseur

Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements. Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu. Par exemple, si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible. Certains lotisseurs peuvent également vous offrir en plus un ensemble de garanties facultatives : une garantie de surface du terrain ; des informations sur la nature du sol.

L'arrêté d'autorisation de lotir

Pour vendre un terrain divisé en plusieurs lots, le vendeur doit obtenir un arrêté d'autorisation de lotir. Tant que le lotisseur n'a pas obtenu cette autorisation, aucune vente ne peut avoir lieu. Ce document est important, car il détermine le nombre maximal de lots accepté, la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximale de construction autorisée pour l'ensemble du lotissement et éventuellement sa ventilation par lots, et les obligations qui peuvent avoir été imposées au lotisseur.

Attention ! Si la ventilation par lots ne figure pas dans l'arrêté de lotir, le lotisseur doit vous fournir une attestation qui précise la SHON maximale constructible sur le lot. Un extrait de l'autorisation de lotir doit être affiché à la mairie pendant deux mois consécutifs et figurer sur un panneau situé sur le lotissement, lisible de la voie publique. Les travaux doivent être terminés dans les trois ans qui suivent l'autorisation de lotir (six ans si le lotissement est réalisé par tranches).

Le règlement de lotissement

Le règlement de lotissement et le cahier des charges sont des documents incontournables. Bien qu'ils soient l'un et l'autre facultatifs, ils existent dans la plupart des lotissements. S'ils s'imposent à vous, vous êtes également en droit d'exiger du lotisseur et des autres colotis qu'ils s'y plient de même.

En cas de non-respect du règlement de lotissement ou du cahier des charges, le propriétaire d'un lot peut saisir la justice pour vous obliger à démolir la construction réalisée irrégulièrement. Si le règlement de lotissement existe, les dispositions qui y sont mentionnées sont nécessairement plus strictes que celles contenues dans le PLU. C'est la charte commune qui s'impose à tous. Mais qui dit moins de liberté dit aussi davantage de sécurité.

Ainsi, vous êtes certain d'être renseigné sur ce que pourra faire ou ne pas faire votre voisin, puisque le règlement précise notamment :

• la destination des constructions (usage privé ou professionnel…), l'emprise au sol, la surface hors œuvre nette maximale, la hauteur, la largeur des façades autorisées ;
• l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives ;
• l'aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées ;
• les conditions d'accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.