Adjoindre à son logement un couloir, un palier ou des combles appartenant à la copropriété permet d'améliorer son espace de vie tout en valorisant son bien.

La réticence des corpropriétaires

Mais il faut obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et, pour cela, préparer un dossier convaincant. Car ces quelques mètres carrés sont des parties indivises entre l'ensemble des copropriétaires, qui sont souvent réticents à vendre des espaces communs à un seul occupant.

Ils craignent d'abord que la valorisation du logement agrandi profite au seul acquéreur des parties communes sans contrepartie financière pour les autres habitants. Concrètement, ils ne souhaitent pas que l'intéressé fasse une bonne affaire "sur leur dos". Par ailleurs, ils invoquent souvent les éventuels obstacles techniques à la réalisation des travaux.

Lever ces freins doit être l'objectif essentiel de l'acquéreur.

L'aide d'un architecte

Il est conseillé de confier l'ensemble du projet à un architecte, qui fera réaliser les travaux d'agrandissement dans les règles de l'art. Ceux-ci, en effet, surtout s'ils interviennent sur des murs porteurs ou des cloisons communes, peuvent entraîner des dégâts dans l'immeuble. Ce professionnel réalisera un plan des parties communes concernées avant et après travaux. Ce qui permettra aux copropriétaires de visualiser le projet, et d'en apprécier concrètement la faisabilité.

Une assurance

L'architecte est par ailleurs assuré au titre de la garantie professionnelle pour les dommages éventuels qui résulteraient de l'agrandissement. Ce qui est une garantie supplémentaire pour la copropriété. La présence d'un autre professionnel, un technicien ou un ingénieur, est également souhaitable, notamment lorsque les travaux affectent la plomberie ou la structure de l'immeuble.

Le prix qui convaincra

Le prix proposé pour l'acquisition des parties communes est un élément de nature à emporter l'adhésion des copropriétaires. Il dépend de plusieurs facteurs : prix du mètre carré dans l'immeuble, superficie et situation de l'espace à annexer. Mais l'appréciation se fait au cas par cas. L'acheteur a intérêt à fixer son offre d'achat à un niveau élevé pour lever les réticences.

Selon les professionnels, établir ce prix à la moitié de la plus-value attendue de l'opération (après déduction des frais d'acquisition des parties communes, des honoraires d'architecte et des travaux d'aménagement) est une proposition tout à fait acceptable. Et, si son budget le lui permet, l'acquéreur ne doit pas hésiter à réajuster son prix à la hausse pour convaincre les copropriétaires encore réticents.

S'il peut sembler désagréable de débourser un prix au mètre carré plus élevé que ce qui se pratique sur le marché, la démarche est tout de même gagnante. En effet, les dépenses totales permettent de bénéficier d'un logement plus grand à un prix et avec des désagréments souvent moindres que ceux induits par un déménagement et l'achat d'un appartement plus grand.

Préparer l'assemblée générale

Les travaux d'agrandissement doivent être autorisés par l'assemblée générale de la copropriété. Avant qu'elle se tienne, l'acquéreur a intérêt à adresser à chaque copropriétaire et au syndic un dossier comprenant le plan des travaux réalisé par l'architecte et mentionnant le prix d'achat envisagé.

Au cours de l'assemblée générale, il pourra apporter oralement des informations complémentaires. Lorsque le projet affecte un élément du gros œuvre ou des parties communes (percement d'une ouverture, raccordement à une canalisation…), l'acquéreur doit obtenir la majorité absolue de tous les copropriétaires, même de ceux qui sont absents à l'assemblée générale et non représentés (articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Si le projet ne recueille pas la majorité requise, mais au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer lors d'un nouveau vote à la majorité simple (c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). En revanche, si le projet n'a pas recueilli un tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois peut prendre la décision à la majorité simple.