En raison de sa spécificité (la transaction porte sur un logement qui n'existe pas encore), la vente sur plans, appelée aussi "vente en l'état futur d'achèvement", est strictement réglementée afin de protéger l'acheteur. Certains points doivent néanmoins faire l'objet d'une vigilance toute particulière afin d'éviter un litige ultérieur.

Voici les points essentiels de la négociation de votre achat sur plan :

1 - Faites détailler l'annexe

Hormis certaines mentions relatives aux caractéristiques du futur logement devant obligatoirement figurer dans le contrat de réservation, la réglementation prévoit qu'une notice descriptive, annexée au contrat, mentionne la qualité de la construction, les matériaux utilisés et éventuellement les éléments collectifs prévus dans l'immeuble (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures…).

Toutefois, l'acheteur a intérêt à réclamer qu'une notice descriptive détaillée ainsi qu'un plan coté de l'appartement réservé - voire de l'immeuble dans son ensemble (plans du rez-de-chaussée et des étages) - précisant les dimensions de chaque pièce accompagnent le contrat de réservation. Pour avoir valeur contractuelle, ces documents doivent être datés et signés par le promoteur et l'acheteur. Le contrat préliminaire doit aussi indiquer qu'ils sont bien portés en annexe.

2 - Prévoyez des pénalités en cas de retard

Le contrat définitif de vente, signé chez le notaire, doit impérativement mentionner dans quels délais le logement sera livré à l'acquéreur (par exemple, 12 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou de l'ouverture du chantier).

Il est également important de fixer des pénalités à la charge du promoteur en cas de retard dans la mise à disposition du logement. La somme à retenir par jour de retard doit être proportionnelle au préjudice causé (frais d'hôtel, de voiture, de garde-meuble, de crédit relais…).

Attention ! La plupart des contrats prévoient que le vendeur ne sera pas responsable du retard dans la livraison lorsque le dépassement du délai est dû notamment à des intempéries ou à des grèves générales dans le secteur du bâtiment.

3 - Réclamez la preuve de l'avancement des travaux

Le total des sommes perçues par le promoteur ne peut excéder 35 % du prix d'achat à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (c'est-à-dire pose de la toiture et exécution de l'étanchéité des terrasses), 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % restant dû est, en principe, payable à la livraison.

Il est toutefois prudent de mentionner dans l'acte d'achat que les appels de fonds devront être motivés par une attestation d'architecte précisant l'état d'avancement des travaux.

Des pénalités à l'encontre de l'acquéreur s'il ne paie pas dans les délais sont généralement prévues dans le contrat. Elles sont toutefois plafonnées à 1 % des sommes dues par mois de retard (article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation).