Impôt sur les plus-values immobilières  : qui va payer ?

Toutes les ventes de logement ne sont pas imposables

Seule la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire, d’un logement locatif, d’un local commercial ou d’un terrain détenu depuis moins de trente ans est éventuellement taxable. Mais il existe des exceptions à cette règle. La plus-value est le gain réalisé lorsque vous vendez un bien plus cher que son prix d’acquisition.

La résidence principale échappe à la taxation sur les plus-values

Vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value si vous cédez votre résidence principale. Les dépendances vendues en même temps (entrepôt, garage, cave, chambre de service…), bénéficient aussi de cette exonération.

Si vous déménagez avant d’avoir vendu le logement qui constituait jusqu’alors votre résidence principale, vous disposez d’un délai d’un an pour trouver un acquéreur sans que la plus-value devienne imposable. « Il s’agit d’une tolérance de l’administration fiscale, pas d’un délai légal », précise René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’immobilier.

Les « petites ventes » sont exonérées

La vente d’un bien quel qu’il soit (terrain, grange, cabanon…) est exonérée d’impôt dès lors qu’elle s’effectue à un prix inférieur ou égal à 15 000 €. Si vous vendez un bien détenu en indivision, vous n’êtes pas taxé si votre quote-part est inférieure à ce seuil.

Résidence secondaire : qui est imposé ?

La loi de finances pour 2012 a étendu l’exonération des plus-values à la « première cession d’un logement […] autre que la résidence principale » effectuée par un ménage qui n’a pas été propriétaire de son logement au cours des quatre années précédentes.

Le texte vise les locataires qui possèdent une résidence secondaire et la mettent en vente. Cependant une autre condition leur est imposée : réinvestir sous vingt-quatre mois le montant retiré de la vente dans l’acquisition… d’une résidence principale.

Peut-on transformer un studio à la mer en résidence principale ?

C’est une fraude connue des services fiscaux. Si rien ne vous interdit de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière, il convient d’y habiter réellement.

« Pas question de tricher, car le fisc est très bien outillé pour savoir où vous résidez », alerte Didier Coiffard, notaire à Oyonnax (Ain). La résidence principale est le lieu où vous résidez avec votre famille et où se situe « le centre de vos intérêts professionnels et matériels ».