Remplacement du ballon d'eau chaude : à la charge du propriétaire ou du locataire ?

Je suis locataire d'un logement depuis 2000 et je dois remplacer ou éventuellement faire réparer le ballon d'eau chaude électrique d'une contenance de 200 L. Il est situé à côté de la salle de bains sur un socle reposant sur le parquet. Il y a des fuites d'eau et un des tuyaux de raccordement est rouillé et se dégrade au toucher. Pouvez-vous me préciser si la réparation ou le remplacement du ballon d'eau chaude incombe au propriétaire ? Dois-je faire établir un devis par un professionnel ?

Réponse de l'expert

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, ou encore de l’article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation non meublée, le propriétaire est tenu d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ainsi que d’assurer une jouissance paisible au preneur.

Toutefois, toutes les menues réparations et les travaux d’entretien sont imputables au locataire sauf à considérer que la réparation soit nécessitée par la vétusté de l’appareil mis en cause.

En effet, la vétusté, les malfaçons, les vices de constructions et les cas de force majeure ou cas fortuits restent à la charge du propriétaire, en vertu de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, pour les logement loués non meublés, et de l’article 1730 du code civil pour les autres logements.

La liste des réparations locatives est quant à elle déterminée de façon non limitative par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Elle concerne les travaux d’entretien courant et les menues réparations ainsi que le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations.

S'il apparaît que le trouble reste à la charge du propriétaire, le locataire doit mettre en demeure le bailleur (ou son mandataire), de réaliser les travaux nécessaires. La jurisprudence est constante sur ce point et refuse tout remboursement au locataire qui n’a pas respecté cette exigence.

En effet, les preneurs ne peuvent se substituer aux propriétaires sans l'accord de ces derniers ou sans autorisation de justice (arrêt de la cour de cassation du 7 février 1990).

Dans la mesure où il paraît possible d'apporter la preuve que le bailleur (ou son mandataire) a été informé de la nécessité de la réparation, et dans le cas où la vétusté est à l'origine de la panne, celui-ci doit supporter la dépense.
Lorsque le bailleur, lui-même, mandate l'entreprise qui intervient dans les lieux loués, il semble d'autant plus aisé de rapporter la preuve que son locataire l'a mis en demeure de réaliser les travaux.

Pour résumer :

  • s'il s'agit d'une réparation nécessitée par la vétusté de l'installation ;
  • et si le bailleur est informé par son locataire qu'il convient d'envisager une intervention,

le bailleur peut être mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, sur les fondements sus-mentionnés, d'avoir à rembourser son locataire des sommes avancées.

A défaut d'obtenir le remboursement, le locataire peut saisir le tribunal d'instance, qui appréciera. Devant cette juridiction, l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire.