Pourquoi il est encore intéressant d’acheter ?

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De nombreux facteurs plaident en faveur d’une acquisition dans la pierre. - © nullplus

En matière d’immobilier, 2017 marque un vrai tournant : la hausse conjuguée des prix et des taux de crédit se confirme. La conjoncture pour acheter est cependant encore favorable.

Après plusieurs années de baisse ininterrompue, les prix de l’immobilier remontent et les taux de crédits immobiliers s’élèvent un peu. Toutefois, de nombreux facteurs plaident en faveur d’une acquisition dans la pierre, pour se loger, s’offrir une résidence secondaire, réaliser un investissement locatif... Bien que l’immobilier reste cher, les financements bancaires bon marché permettent de s’endetter à taux fixe sur une longue durée.

Pas de flambée dans la remontée des prix

Après cinq ans de recul, le rebond des prix de l’immobilier a été compris entre 1 et 3 % en moyenne sur toute la France en 2016. Et 2017 se présente sous les mêmes auspices. Les évolutions sont quasi similaires aux résultats de l’an passé. « Ce n’est pas une surprise, car l’offre est moins abondante et la demande toujours plus forte, notamment en ce début d’année », commente Bernard Cadeau, président du réseau ORPI. Le redressement des valeurs reste hétérogène à l’échelle du territoire.

À Paris et en Île-de-France, l’accélération est nette avec des hausses annuelles estimées respectivement à 5,6 et 3,7 % en avril 2017 pour les appartements anciens. « À Paris et en banlieue, il y a une frénésie des acheteurs qui souhaitent passer à l’acte au plus vite pour profiter des taux bas », commente Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. « Les hausses de prix observées dans le reste de la France sont deux fois moindres qu’en région parisienne. Cela pourrait se poursuivre au même rythme dans les prochains mois », note Thierry Delesalle, président de la commission des statistiques de la chambre des notaires de Paris-Île-de-France.

Les capitales régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes) devraient ainsi afficher des hausses, surtout liées à un étiolement de l’offre, qui resteront modérées. Les acquéreurs risquent d’avoir un peu moins de choix, donc de capacité de négociation. En revanche, le marché des villes moyennes et des zones rurales devrait rester peu dynamique, limitant les valeurs.

Des taux toujours intéressants

On commençait à s’y habituer. Depuis 2010, les taux des crédits immobiliers ne cessaient de baisser. Le plus bas a été atteint en novembre 2016. Mais, amorcée à la fin de cette même année, la hausse des taux va se confirmer en 2017. Cette nouvelle tendance est liée à la remontée du taux auquel la France emprunte à dix ans, dit « OAT 10 ans », qui sert de référence aux banques lorsqu’elles révisent leur barème tous les mois. Tous les analystes évoquent le même scénario : la remontée des taux de crédit immobilier devrait être plutôt lente et graduelle, tout du moins jusqu’à la fin du premier semestre.

L’Observatoire des marchés immobiliers publié par le Crédit Foncier avance pour 2017 un taux moyen « encore à un niveau faible » à 1,80 % (toutes durées confondues). De son côté, Sébastien de Lafond table sur « une augmentation annuelle comprise entre 0,5 et 1 %, pour atteindre 2 à 2,5 % pour un prêt sur vingt ans. C’est encore très intéressant ».

Malgré cette évolution lente des taux, les acheteurs restent optimistes et sont encore nombreux à passer à l’acte, voire à accélérer leur projet immobilier. Bien que le pouvoir d’achat soit en passe de s’écorner progressivement, la demande de financement devrait rester importante. Pour 2017, le Crédit Foncier prévoit un volume de 160 milliards d’euros en France, soit 4 % de plus qu’en 2016. Autre élément positif qui joue en faveur des emprunteurs potentiels : le retour de l’inflation. Après deux années (2015 et 2016) de quasi-stabilité, la hausse des prix retrouve de la vigueur. Ce phénomène a pour effet d’alléger un peu la facture du prêt si vous avez emprunté à taux fixe, comme c’est le cas aujourd’hui.

Le coup de pouce salutaire du PTZ

De nouvelles mesures concernant l’immobilier et le logement envisagées par une nouvelle équipe politique au pouvoir pourraient changer l’environnement actuel. Toutefois, ces éventuelles décisions ne devraient pas intervenir avant la fin de l’année ou au début de 2018.

En attendant, le premier facteur qui influe positivement sur l’achat d’un logement, c’est 
le prêt à taux zéro (PTZ). Destiné à ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale, ce prêt complémentaire facilite l’accès à la propriété dans le neuf ou dans l’ancien avec de gros travaux à la clé. Accordé par l’État, en passant par un intermédiaire bancaire, il donne l’occasion à des ménages de franchir le pas et de passer du stade de locataire à celui de propriétaire. Près de 22 500 PTZ ont été distribués en 2016. Grâce à ce coup de pouce de l’État, à des taux encore bas et des prix en phase de décollage, il devient souvent financièrement plus intéressant d’acheter que de louer.


La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a calculé qu’un célibataire de 24 ans qui loue 500 euros un 4 pièces de 67 m2 à Châteauroux aura tout intérêt à acheter une maison à rénover de même surface pour 63 000 euros. Grâce à un PTZ sur vingt-cinq ans (avec un différé de remboursement sur quinze ans) combiné à un emprunt bancaire principal de 0,90 % (hors assurance) sur quinze ans, ce jeune remboursera 402 euros par mois pendant quinze ans, puis 327 euros par mois pendant dix ans. C’est donc moins onéreux que son loyer.

Se constituer un patrimoine

Tous les gestionnaires de patrimoine s’accordent à dire que la propriété de sa résidence principale constitue le premier pilier du patrimoine. Une telle acquisition représente une épargne forcée sur la durée qui permet, une fois l’âge de la retraite venu et le crédit soldé, d’alléger le budget logement.


Du côté des investisseurs, le moment est également opportun pour réaliser un placement dans la pierre. Face à des produits financiers (livrets, assurances-vie en euros) aux rémunérations qui se réduisent comme peau de chagrin, l’immobilier constitue une valeur refuge et attrayante, en termes de performance. Dans l’ancien, les rendements bruts évoluent entre 5 et 8 %. Le retour des investisseurs dans ce domaine a marqué l’année 2016. Toutefois, leur présence reste écrasante dans le neuf. En vigueur jusqu’au
 31 décembre, le dispositif Pinel continue de faire un tabac, représentant 53 % des ventes de logements neufs en France, selon la Fédération des promoteurs immobiliers.

Pour mémoire, ce régime ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % étalée sur six, neuf ou douze ans. Et c’est surtout cet objectif d’optimisation fiscale qui présente un attrait pour les foyers qui paient un impôt conséquent, car les rentabilités annuelles brutes oscillent entre 2,5 et 5 % « seulement ». La contrepartie de la réduction d’impôt réside en effet dans un double plafonnement : celui du loyer et celui des ressources du locataire.

Le propriétaire peut louer à un ascendant 
ou à un descendant, à condition que ce dernier respecte les critères de la loi et soit détaché
 du foyer fiscal de son bailleur.

« Le niveau actuel peu élevé des taux d’intérêt et les mesures en faveur du logement neuf (PTZ, Pinel) sont
 deux facteurs de soutien réels du marché immobilier, résume Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole S.A. En 2018, d’éventuelles mesures prises par le nouveau gouvernement et le rythme de remontée des taux d’intérêt pourraient infléchir la donne. »

Quel que soit son profil, acheter aujourd’hui se révèle une opération gagnante. Toutefois, la fenêtre de tir est limitée. L’augmentation continue des taux et des prix et les éventuelles décisions prises par le nouveau gouvernement devraient à moyen terme changer la donne.

Un pouvoir d’achat doublement stimulé

Entre 2011 et 2016, la décrue des taux conjuguée à la stagnation ou à la baisse des prix a dopé le pouvoir d’achat immobilier. À budget équivalent, on a pu acheter 19 m2 de surface en plus à Marseille, 14 m2 à Strasbourg, 10 m2 à Lille. Selon Meilleursagents.com, le gain de pouvoir d’achat immobilier peut aussi s’évaluer ainsi : pour 1 000 euros de mensualités sur vingt ans, un particulier de profil comparable a pu emprunter 207 000 euros à 1,5 % en 2016, contre 160 000 euros à 4,3 % en 2011. C’est donc 29 % de pouvoir d’achat en plus.