Ouvrir des chambres d’hôtes

Ouvrir des chambres d’hôtes

Créer des chambres d’hôtes peut être une bonne idée pour développer une activité et bénéficier de revenus complémentaires. Mais votre projet doit être mûrement réfléchi pour ne pas devenir une charge insupportable.

Pour les vacances, un week-end, voire un déplacement professionnel, se loger chez l’habitant plutôt qu’à l’hôtel offre bien souvent l’avantage de la convivialité et d’un accueil personnalisé. Longtemps confidentielles en France, les chambres d’hôtes se sont fortement développées depuis les années 1990. On dénombre aujourd’hui environ 65 000 chambres, pour quelque 23 000 adresses.

Le sens de l’accueil et une grande disponibilité

Les premières chambres d’hôtes ont été créées par des agriculteurs proposant de visiter et d’acheter les produits de la ferme. « Accueillir des hôtes est une activité plaisante qui me permet d’entretenir un peu la maison et de faire vivre les chambres de mes enfants qui ont quitté le nid », confie Christiane Batteux, qui ouvre sa ferme de Jouet-sur-l’Aubois (Cher) aux touristes depuis vingt ans.

De nombreux propriétaires d’une maison de famille la transforment en maison d’hôtes, une partie de l’année, afin de subvenir aux frais d’entretien. C’est le cas de Véronique et François Garret, à Réaumur, en Vendée. « Le Prieuré est une grande propriété, avec un jardin classé ouvert à la visite, mais financièrement lourde à porter, témoigne ce couple de retraités. Nos chambres et nos gîtes nous procurent une ressource financière supplémentaire pour payer l’achat de plantes ou le salaire d’un jardinier. » D’autres encore ont besoin d’un complément de revenus pour boucler les fins de mois ou pour cotiser sur des trimestres de retraite manquants.

Enfin, certains ont choisi d’en faire leur métier. Toutefois, « ceux qui en font un projet de vie à part entière sont en réalité une minorité : moins de 4 000 personnes auraient une activité suffisante pour en tirer de véritables revenus », nuance Caroline Kyberd, rédactrice en chef d’« Accueillir Magazine », un bimestriel spécialisé.

Surtout, pour ouvrir des chambres d’hôtes, la perspective de revenus complémentaires ne doit pas être l’unique motivation, et le souci de la rentabilité, un moteur au quotidien. Il est essentiel d’avoir le sens de l’accueil, d’être extrêmement disponible et d’aimer les rencontres. Si vous ne supportez pas que des inconnus envahissent votre salon et que leurs enfants salissent vos canapés, changez d’idée !

Chambres d'hôtes : mesurer les aspects économiques

Le secteur se professionnalisant, on ne peut plus guère improviser. « Les gens qui louent chez l’habitant attendent paradoxalement plus de confort que chez eux, note Caroline Kyberd, rédactrice en chef d’« Accueillir Magazine ». Ils exigent au minimum une salle de bains ou une salle d’eau attenante à la chambre. » Résultat, il est souvent indispensable de procéder à des travaux d’aménagement plus ou moins importants.

Avant de vous lancer dans cette activité, commencez par réaliser une étude de marché : quels sont les attraits de votre région (naturels, culturels, touristiques…), combien y a-t-il de chambres d’hôtes à proximité, combien réalisent-elles de nuitées et à quel prix, etc. ? Pour répondre à ces questions, vous pouvez consulter les Comités départementaux du tourisme qui disposent de bases de données, et même frapper à la porte de vos futurs concurrents. « J’ai visité plusieurs maisons, certaines avec une seule chambre, d’autres très “professionnelles” ; partout, les échanges ont été vraiment fructueux », raconte Marie Muyle, qui a transformé en maison d’hôtes une vieille ferme périgourdine, à Grives (Dordogne).

Il faut ensuite déterminer le seuil de rentabilité qui permettra de fixer le nombre de nuitées à assurer chaque année pour rentrer dans ses frais et s’assurer un petit revenu. Cela nécessite de prendre en compte toutes les dépenses liées à cette activité : remboursement éventuel du crédit sur la maison, gros œuvre, travaux d’aménagement et de décoration, budget de fonctionnement (eau, électricité, nourriture…), temps passé, création d’un site Internet pour la promotion du lieu et les réservations…

Tenir une table d’hôtes pour rentabiliser l'activité

En parallèle, il faut lister les revenus dont vous disposez pour payer les charges : salaire du conjoint en activité, pension de retraite, primes de reclassement, et, bien sûr, revenus potentiels des nuitées… et d’une éventuelle table d’hôtes. « Tenir une table d’hôtes est clairement ce qui permet d’être rentable, surtout si vous utilisez vos propres produits. Mais cela prend beaucoup de temps et demande une énorme disponibilité en saison », ajoute Marie Muyle.

Certains conseils généraux ou régionaux peuvent attribuer des aides, mais elles sont souvent assujetties à des aménagements particuliers (accès handicapés, accueil familial…) ou assorties d’obligations plutôt contraignantes (ouvrir pendant au moins dix ans, être affilié à un label officiel…). Au total, selon « Accueillir Magazine », cette activité n’apporte, le plus souvent, qu’un revenu complémentaire : le chiffre d’affaires moyen d’une maison d’hôtes avec trois chambres tourne autour de 20 000 € (hors charges).

Un régime fiscal et social spécifique pour les propriétaires de chambres d'hôtes

Charges sociales

Si votre chiffre d’affaires annuel n’excède pas 16 000 €, vous êtes exonéré de cotisations sociales, mais pas de contributions sociales (12,3 %). Au-delà de ce montant, vous êtes considéré comme professionnel et vos revenus sont aussi soumis aux cotisations. Vous devez en outre choisir un statut juridique : société, entreprise individuelle, auto-entrepreneur. Dans ces deux derniers cas, vous devez obligatoirement vous affilier au régime social des indépendants (RSI) en matière d’assurance maladie, maternité et vieillesse.

Impôt sur le revenu

Dans le cadre de la micro-entreprise, les revenus tirés de la location de chambres d’hôtes bénéficient d’un régime fiscal avantageux (micro-BIC). Ils sont exonérés d’impôt jusqu’à 760 € par an. Et jusqu’à 81 500 € de recettes annuelles (en 2011), ils sont imposables après un abattement forfaitaire de 71 %. Ce qui signifie que vous n’êtes imposé que sur 29 % de vos revenus.

Chambres d'hôtes : de nombreuses contraintes au quotidien

Tenir une ou plusieurs chambres d’hôtes est un travail qui peut s’avérer fastidieux : « Beaucoup ne pensent qu’à l’excitation de la création - achat ou aménagement de la maison, travaux, décoration… - mais oublient les tâches qui suivent, parfois considérables avec plusieurs chambres », prévient Caroline Kyberd, rédactrice en chef d’« Accueillir Magazine ». Il faut aussi que le projet soit accepté par toute la famille car, en haute saison, la gestion quotidienne ne laissera que peu de temps pour ses proches.

« L’image d’Épinal des hôtes charmants qui prennent joyeusement l’apéritif autour de la piscine pourra être sérieusement écornée par quelques mauvais coucheurs. Et surtout par la fatigue que vous ressentirez. En été, ce sont tous les jours des draps et des serviettes qu’il faut laver et repasser - soit 1,2 tonne de linge par an -, plusieurs heures de ménage et le petit déjeuner à servir toute la matinée. »

En outre, si vous tenez une table d’hôtes, vous devrez encore ajouter les courses et la cuisine. Sans oublier l’accueil des visiteurs à tout moment, l’entretien du jardin, la permanence téléphonique, le suivi du site, la comptabilité… « En fait, vous êtes le premier levé, le dernier couché… et toujours avec le sourire ! », conclut Caroline Kyberd. Sachez qu’il s’ouvre, chaque année, 1 500 chambres d’hôtes et qu’il s’en ferme autant… Alors, avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions.

La location de chambres d’hôtes est encadrée par la loi

Depuis 2006, la location de chambres d’hôtes est encadrée par la loi (Lois n° 2006-437 du 14 avril 2006 et n° 2009-888 du 22 juillet 2009 ; décrets n° 2007-1173 du 3 août 2007 et n° 2009-1652 du 23 décembre 2009) et doit être déclarée en mairie (formulaire Cerfa n° 13566*02). Il s’agit de « chambres meublées situées chez l’habitant, en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ». Ces prestations comprennent au minimum l’accueil par le propriétaire, la fourniture du petit déjeuner et du linge de maison. On ne peut pas ouvrir plus de cinq chambres, ni accueillir plus de quinze personnes.

Ces chambres doivent répondre à des normes sanitaires et de sécurité et disposer d’un chauffage et d’un accès à une salle d’eau et un WC. Une licence restaurant est nécessaire pour proposer de l’alcool lors des dîners en table d’hôtes.

Faire connaître votre chambre d'hôtes localement et sur le web

« Si les objectifs économiques sont importants, il faut savoir se rendre visible, en disposant, notamment, d’un site Internet complet et bien référencé », explique Caroline Kyberd, rédactrice en chef d’« Accueillir Magazine ». Le site doit présenter les informations essentielles, actualisées, et la navigation doit être facile (coordonnées précises, photos soignées, tarifs à jour, etc.). Il ne faut pas hésiter à investir sur ce poste autour d’un millier d’euros. Les plus aguerris ouvriront aussi une page sur un réseau social comme Facebook.

Pour vous faire connaître, vous pouvez vous inscrire dans les différentes structures touristiques locales ou régionales (offices de tourisme, festivals, parcs de loisirs…). « On peut nous trouver sur le site du Pays de Pouzauges, mais aussi celui du Puy-du-Fou, ou encore via le Comité national des parcs et jardins de France », témoigne François Garret, en Vendée.

Cultiver de bonnes relations avec les voisins et les acteurs locaux est aussi important. « Lorsque j’ai commencé, j’ai organisé un apéritif avec les maires et les restaurateurs des villages voisins, raconte Christiane Batteux, qui ouvre sa ferme de Jouet-sur-l’Aubois (Cher) aux touristes depuis vingt ans. Depuis, nous nous envoyons régulièrement des clients. Par ailleurs, quand je n’ai plus de chambre, j’envoie les touristes vers d’autres maisons d’hôtes… Et vice versa ! »

Un autre moyen de faire de la publicité est de s’affilier à un label. Cette démarche n’est pas obligatoire - seules 60 % des maisons d’hôtes le sont -, mais peut aider. Gîtes de France, Clévacances, Fleurs de Soleil, Accueil Paysan, Bienvenue au Château sont les plus connus. Cette affiliation présente de nombreux avantages : appartenir à un réseau, profiter de la notoriété du label qui rassure les clients, être classé, être conseillé, formé et soutenu…

Et surtout, bénéficier de ses supports de communication : sites Internet, guides, salons, réservation centralisée… Mais cette adhésion est payante, entre 50 et 500 €, parfois plus, et vous contraint à certaines obligations techniques, ou au respect d’un cahier des charges avec lequel on peut être en désaccord.

 En savoir plus en lisant des livres sur les chambres d'hôtes

« Gîtes et chambres d’hôtes : les clés d’une création réussie », Isabelle Barèges, éditions Vuibert 2008, 15 €.
« Ouvrir un gîte ou une chambre d’hôte », Christelle Capo-Chichi, éditions Studyrama 2010, 19,90 €.
« Ouvrir et gérer des chambres d’hôtes », Marie-Béatrice Mazuc, Éditions du Puits Fleuri 2008, 22 €.
« Créer et aménager une maison d’hôtes », Frédérique et Emmanuel Valentin, éditions Fleurus 2008, 25 €.