Neuf, ancien, sur plan, que choisir ?

Neuf, ancien, sur plan, que choisir ?
L’administration fiscale estime qu’un logement est neuf s’il est achevé depuis moins cinq ans et que son premier propriétaire ne l’a pas encore revendu. - © Ridofranz

L’achat dans le neuf et la construction de maisons individuelles ont connu un fort regain en 2016. Est-ce à dire qu’ils sont préférables à l’ancien ? Disposition, sobriété énergétique, emplacement, charme, prix : tout dépend de vos exigences.

L’ANCIEN

De l’appartement haussmannien à celui des années 1950 en passant par une maison du début du XIXe siècle, la diversité du logement ancien permet à chacun de trouver son compte. Une grande partie de ces logements datent du XIXe et du début du XXe siècle. Ils sont souvent qualifiés de « haussmanniens », même s’ils ont été construits un peu plus tard et partout en France.

Pour qui ?

Les amateurs de parquets, cheminées, moulures et belles hauteurs sous plafond, notamment. « Ces immeubles et ces maisons sont par ailleurs souvent bien situés, car ils se trouvent aujourd’hui dans les centres-villes », explique Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), qui estime qu’un logement avec du charme et bien situé peut coûter environ 20 % plus cher que la moyenne des logements anciens. Mais il faut aussi accepter certains inconvénients liés à une conception datée : oublier la terrasse, parfois même l’ascenseur, les salles de bains ont été ajoutées ultérieurement, certaines pièces peuvent être en enfilade et la cuisine, souvent éloignée du salon.

Les logements construits après la Seconde Guerre mondiale font aussi partie de l’ancien. Ils correspondent mieux aux attentes actuelles, disposant ainsi parfois de vastes balcons. En revanche, ils nécessitent souvent des travaux d’isolation, comme le changement des fenêtres. Si l’isolation est mauvaise, une décote de 10 à 20 % par rapport aux prix du quartier est possible, car les dépenses de chauffage sont alors importantes.

À éviter si...

les travaux vous font peur ou que votre budget ne les permet pas. Isolation et électricité à refaire, réfection de la salle de bains et de la cuisine, peintures : l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL) considère qu’il faut compter entre 700 et 800 euros du mètre carré. « Si vous achetez pour louer ou si vous prévoyez de revendre, faites construire un dressing, désormais considéré comme un vrai plus », estime Matthieu Barale, responsable de la gestion locative chez Square Habitat Touraine Poitou.

À savoir

Pour évaluer le coût de la mise aux normes électriques, savoir ce que cachent des murs refaits ou si les problèmes d’étanchéité dans les parties communes peuvent être résolus... un expert immobilier indépendant ou un expert travaux peut être d’un grand secours. Demandez un devis à partir du site du Centre national de l’expertise (l-expertise.com et 0800 00 80 89) ou rendez-vous sur scanmonachatimmo.com. Selon la formule choisie, l’expert travaillera à distance, en vous guidant lors de la visite filmée avec votre téléphone, ou bien il consultera les documents que vous lui remettrez et vous accompagnera sur place (en région parisienne, à Bordeaux 
et à Lille pour l’instant). Pour un bien de 60 m2, comptez 149 euros dans le premier cas et 445 euros dans le second.

LE NEUF

L’administration fiscale estime qu’un logement est neuf s’il est achevé depuis moins de cinq ans et que son premier propriétaire ne l’a pas encore revendu. Plus généralement, entrent dans cette catégorie tous les logements de moins de dix ans qui sont encore couverts par la garantie décennale.

Pour qui ?

Ceux qui cherchent un logement plus fonctionnel, bien isolé énergétiquement, sans gros travaux à entreprendre avant longtemps. Et ils sont nombreux ! Les ventes dans le neuf ont bondi de 20 % en 2016, avec 148 600 unités, d’après la Fédération des promoteurs immobiliers. Même si les investisseurs attirés par la réduction d’impôt du dispositif Pinel expliquent en partie ce chiffre, les familles qui apprécient de savoir leur lieu de vie parfaitement aux normes de sécurité (installations électriques, gaz) comptent pour beaucoup.

Pour avoir votre mot à dire sur les matériaux de décoration, vous pouvez opter pour un logement neuf sur plan. Il s’agit alors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) selon laquelle le promoteur vous fournit le terrain et s’engage à vous livrer un bien conforme à des plans et à une notice descriptive. « L’acquéreur verse les fonds au fur et à mesure de la construction, à savoir 35 % du prix total à l’achèvement des fondations, 70 % quand la toiture est terminée et les 30 % restants à la fin des travaux et à la livraison », explique Stéphane Perez, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence. Les promoteurs sont obligatoirement dotés d’une garantie extrinsèque d’achèvement (article L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) fournie par un établissement bancaire ou un assureur. En cas de faillite ou d’abandon du chantier, c’est cet établissement qui achève les travaux. Avant de signer un contrat de réservation, le promoteur doit vous fournir cette garantie.

Sans que cela soit déterminant, sachez qu’en achetant un logement neuf, vous serez exonéré de taxe foncière pendant deux ans. Au menu des économies figurent aussi des frais de notaire moins élevés que dans l’ancien car vous êtes dispensés des droits de mutation versés à l’État. Sur le long terme, vos charges seront aussi moindres grâce au respect de la réglementation thermique RT2012.

À éviter si...

vous êtes pressé, car il faut compter entre un et deux ans pour voir sortir de terre un logement acheté en VEFA. Sans compter que les promoteurs ne commencent les travaux que si 50 % des logements sont réservés. « Il faut donc que le programme immobilier rencontre un certain succès pour voir le jour », confirme Enzo Boretti, responsable programme de Constructa. Autre condition : être prêt à payer 30 % de plus environ qu’un logement dans l’ancien.

À savoir

La domotique est de plus en plus intégrée aux logements neufs. Vous pourrez ainsi peut-être ouvrir votre portail, déclencher le chauffage ou fermer les volets à distance, à l’aide de votre smartphone. Autre élément intéressant : les conceptions évolutives. En prévision du jour où vous aurez envie d’une chambre en plus, d’un dressing ou d’une cuisine ouverte, le sol est continu. Les arrivées et évacuations d’eau ainsi que les installations électriques sont aussi prévues de façon à pouvoir ajouter une salle de bains... Le tout sans avoir besoin de déménager.

FAIRE CONSTRUIRE

Pour qui ?

Ceux qui veulent décider de tout : de l’endroit où habiter comme des caractéristiques de la maison. « Avant d’acheter un terrain à bâtir, assurez-vous qu’il est borné – ses limites sont alors clairement établies –, et vérifiez s’il est viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’eau, d’énergie et d’assainissement », conseille Pascale Poirot, présidente du Syndicat des aménageurs lotisseurs. Une fois le terrain acheté, vous devez faire construire la maison en signant un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

« Ce document est obligatoire, et pourtant, la moitié des maisons françaises sont construites en dehors de ce cadre légal, c’est-à-dire sans garantie de livraison à un prix et un délai convenus », explique Patrick Vandromme, président de l’Union des maisons françaises. Il faut donc trouver un constructeur qui respecte les règles et qui a pignon sur rue, notamment en consultant le site uniondesmaisonsfrancaises.org. 
Le constructeur vous remet à la fin la maison clé en main, tandis que vous payez à mesure de la construction. Vous versez 3 % à la signature du contrat. À l’achèvement des murs, vous aurez versé 40 % du prix total, et ce montant atteint 75 % à l’achèvement des cloisons. 
À la réception de la maison et à la levée des réserves, vous versez le solde.

À éviter si... vous ne pouvez pas venir régulièrement sur le chantier afin de vérifier que les travaux avancent bien. Même lorsque l’entrepreneur est responsable, mieux vaut être présent ! Sachez aussi que de nombreux terrains sont proposés dans des lotissements. Dans ce cas, vous devrez respecter un règlement strict qui peut vous imposer un type de clôtures ou restreindre votre choix de maison. Les allergiques aux contraintes passeront leur chemin.

À savoir

Si vous êtes bricoleur, vous pouvez effectuer des travaux. Ils doivent alors être mentionnés dans le CCMI et le coût doit être indiqué. Il ne pourra pas s’agir de travaux lourds, comme le terrassement ou la pose de l’électricité, sauf si vous êtes un professionnel du secteur. Il est par ailleurs obligatoire de souscrire une assurance dommages ouvrage avant le début du chantier. Cette dernière permet d’être rapidement indemnisé si des désordres importants compromettent la solidité de la maison ou la rendent inhabitable. Attention, depuis le 1er mars dernier, le seuil à partir duquel vous êtes tenu de passer par un architecte pour construire la maison a été abaissé à 150 mètres carrés de surface au sol, au lieu de 170 mètres carrés auparavant.

Les enchères, une poste à explorer

Ne comptez pas forcément sur des prix bradés. « Les ventes aux enchères sont surtout pour l’acquéreur l’assurance d’acheter en toute transparence et au bon prix », indique Michel Ancelin, notaire et président de la commission d’adjudication de la Chambre des notaires de Paris. À condition de ne pas se laisser emporter par le jeu de l’enchère et de payer plus cher que prévu. Pour participer, vous devrez déposer un chèque de 20 % de la mise à prix et, si vous remportez l’enchère, payer la totalité du bien dans un délai de 45 jours. En termes de frais, comptez 11 à 12 % du prix, contre 7 à 8 % pour un bien ancien acheté de façon classique.

Évaluez votre marge de négociation

Les honoraires d’une agence immobilière sont compris entre 3 et 8 % du montant de la transaction. Si un bien est à la fois en vente dans une agence et par un particulier sur
 Le bon coin ou De Particulier à Particulier, cela vous donne une idée de la baisse de 
prix que vous pouvez obtenir en traitant directement avec le propriétaire. D’après les chiffres du baromètre LPI-Seloger, en 2016,
 la différence moyenne entre prix affichés et prix signés s’est élevée à 4,6 %, avec de fortes disparités entre des marges de négociation nulles pour des appartements en Champagne-Ardenne et en Auvergne et d’autres avoisinant les 9 % pour des maisons en région Centre et des appartements dans le Nord-Pas-de-Calais. Sans agence, la marge de négociation est en théorie plus importante. Encore faut-il que le bien soit proposé au juste prix du marché... Sans médiation, il est plus fréquent que vendeur et acheteur ne parviennent pas à se mettre d’accord.