Louer une chambre de votre logement

Louer une chambre de votre logement

Propriétaires, si vous disposez d'une pièce libre dans votre logement, vous pouvez rentabiliser cet espace en le louant.

Si vous disposez d'une chambre inoccupée, pourquoi ne pas la louer à un jeune ou un étudiant. Vous devez seulement respecter les règles qui régissent la location en meublé.

En pratique, le bailleur doit établir un contrat de location meublée et respecter certaines formalités. Tout d'abord, il doit équiper la chambre d'un mobilier suffisant en nombre et en qualité (lit, table de nuit, chaise, bureau…) pour que le locataire puisse y vivre décemment.

Deux diagnostics obligatoires

Outre ces dépenses d'équipement, deux diagnostics sont à faire réaliser, qui seront remis au locataire :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE). Valable dix ans, il coûte environ entre 80 et 120 €. L'état des risques naturels et technologiques. Valable six mois, il est gratuit lorsqu'il est établi sans faire appel à un professionnel, avec l'aide de la préfecture ou en mairie. Dans le cas contraire, il en coûtera une trentaine d'euros.
  • un constat de risque d'exposition au plomb pour tout logement loué dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce constat doit avoir été établi par le bailleur depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location.

Un loyer à la mesure du confort proposé

Si la location meublée implique un investissement au départ, les frais sont néanmoins rapidement compensés grâce au loyer. À titre d'exemple, une chambre de 15 m2 se loue autour de 265 € par mois à Dunkerque (Nord) et entre 450 et 490 € à Paris.

Plus la pièce est confortable, plus le loyer est élevé : dotée d'un coin cuisine aménagé et de sanitaires privés, elle se louera plus cher qu'une simple chambre, où le locataire doit partager cuisine, toilettes et salle de bains avec le reste des occupants. De même, si elle offre à son locataire Internet et un écran plat.

Comment calculer les charges

La répartition des charges (eau, électricité…), quant à elle, ne répond à aucune réglementation spécifique. "Comme il n'est pas envisageable d'installer des compteurs partout, indique-t-on à l'Unpi (Union nationale de la propriété immobilière), il est fréquent d'établir un forfait."

Il faut alors tenir compte de la surface de la pièce, du nombre d'occupants et de son équipement. Vous pouvez par ailleurs répercuter une partie des taxes liées à votre résidence (taxe d'habitation, taxe audiovisuelle, ordures ménagères).

Des aides directement perceptibles

Autre avantage de la location d'une chambre à un jeune, étudiant ou travailleur : ils bénéficient parfois d'aides Loca-pass (prêt du dépôt de garantie, caution en cas d'impayés…), d'allocations telles que l'aide personnalisée au logement (APL) ou l'allocation de logement à caractère social (ALS).

Avec l'accord du locataire, ces prestations peuvent être versées directement au propriétaire du bien loué.

Exonération sous conditions

Fiscalement, les loyers sont imposés au titre des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Lorsque le montant brut annuel des loyers n'excède pas 76 300 €, le bailleur bénéficie du régime simplifié du micro-Bic, c'est-à-dire d'un abattement automatique de 71 % (à partir des revenus de 2006).

Si la chambre louée constitue la résidence principale du locataire, et à condition d'appliquer un loyer raisonnable (ne dépassant pas certains plafonds), vous êtes exonéré d'impôt.

Cette année, le plafond est fixé à 163 € annuels par mètre carré en Île-de-France et à 118 € sur le reste du territoire. Par exemple, le loyer d'une chambre de 15 m2 ne doit pas excéder 147 € par mois en région et 203 € dans la capitale.

Bien rédiger le bail

Lorsque la chambre constitue la résidence principale du locataire, un bail écrit est obligatoire (article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation). Dans le cas contraire, le bailleur n'est pas tenu d'établir un contrat.

Pour autant, "dans ce type de location, le contrat est très important", indique l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), dont le site Internet dispense de précieux conseils sur les mentions à faire figurer dans le bail : durée de la location, montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie, ainsi que les conditions du préavis de départ.

Indexer le montant du loyer

En principe, la durée de location est d'un an, renouvelable automatiquement. Il faut penser à y inclure une clause de révision du loyer : trois mois avant la fin du bail, il sera ainsi possible de l'augmenter en fonction de l'indice de référence du loyer (IRL).

Dans le cas où le locataire est un étudiant, le bail pourra être limité à neuf mois : sa reconduction n'est alors possible qu'avec l'accord explicite de chacun. "Comme dans toute location, il est indispensable d'effectuer un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie de la location", rappelle l'Anil.

Qui contacter ?

On peut s'adresser au Crous le plus proche pour trouver un locataire. Ces centres disposent d'un service "Logement en ville" où de nombreux renseignements sont disponibles. Des modèles de contrats de bail sont également proposés.

L'Adil (agence départementale pour l'information sur le logement) et l'UNPI peuvent également apporter de précieux renseignements.

Anil : 0 820 16 75 00 (0,12 €/min).