Location saisonnière : toutes les clés pour réussir

Location saisonnière : toutes les clés pour réussir
Plus la description de votre bien est précise, moins vous risquez de litiges avec votre locataire. - © LemonTreeImages

De temps à autre, vous aimeriez louer votre résidence principale en surfant sur le succès d’Airbnb ou rentabiliser votre résidence secondaire ? Voici ce qu’il faut savoir pour s’épargner les ennuis.

Renseignez-vous sur vos obligations

Lorsqu’on loue à un touriste, ne serait-ce que pour une nuit via Airbnb, il faut respecter quelques règles ou savoir à quoi l’on s’expose à défaut de les respecter. Après la loi Alur, les lois de finances de fin 2016 et la loi pour une République numérique durcissent les conditions de location de meublés touristiques ou location saisonnière.

Une déclaration de la mise en location est en principe obligatoire auprès du maire de la commune où est situé votre bien, sauf si le logement constitue votre résidence principale.

Si vous habitez dans une commune des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne ou, quel que soit votre département, dans une commune de plus de 200 000 habitants, le conseil municipal est susceptible de mettre en place un régime de déclaration plus stricte.

D’ici à 2019, les garde-fous prévus pour éviter la fraude fiscale et sociale, tout comme la hausse de la pression immobilière dans les zones où l’offre de logements est très déficitaire, devraient être opérationnels.

Rédigez une annonce fidèle à la réalité

Plus la description de votre bien est précise, moins vous risquez de litiges avec votre locataire. Indiquez l’adresse exacte, la distance des centres d’intérêt, les atouts (vue, parking, terrasse...), le nombre de chambres et de couchages, l’électroménager utilisable, l’accessibilité. Côté photos, votre logement doit être mis en valeur sans autres retouches que lumineuses. Un locataire qui s’estime trompé peut, au mieux, vous demander une réduction du prix, au pire, se retourner contre vous pour publicité mensongère.

Pour fixer votre tarif, comparez avec les autres locations du secteur, puis ajustez en fonction des atouts et de la période. Un rapport qualité-prix décevant peut aussi donner envie au locataire de vous réclamer réparation.

Choisissez le bon intermédiaire

Où publier votre annonce ? Plutôt qu’un site internet généraliste type Leboncoin, préférez les spécialistes Abritel, Airbnb, Clevacances, Gîtes de France ou une agence immobilière, après avoir vérifié sa réputation en ligne et sa santé financière sur infogreffe.fr.

Vous recevrez moins de demandes de locataires fantaisistes (curieux, escrocs, démarcheurs...) et pourrez accéder à des services utiles : conciergerie pour vous représenter dans les relations avec les locataires, assurance, garantie de paiement, etc.

Protégez votre bien et vos affaires


Le minimum consiste à mettre sous clés les objets auxquels vous tenez et à conserver la facture des équipements. Pour un effet dissuasif, demandez un dépôt de garantie au locataire et sachez que, sans état des lieux entrant et sortant avec inventaire, vous peinerez, le cas échéant, à prouver un vol ou une dégradation de sa part.

Trois types de dommages ont intérêt à être couverts par une assurance : ceux que le locataire peut causer à votre bien, ceux qu’il occasionnerait à des tiers (en cas d’incendie et de dégât des eaux, notamment), mais aussi ceux que le locataire peut subir, si une de vos étagères se décroche et le blesse, par exemple.

Le plus simple est donc de prévenir votre assureur pour choisir avec lui les options appropriées et savoir quels documents demander au locataire (une assurance multirisque habitation incluant la garantie civile « villégiature »). Car « dans 99 % des cas, il ne se passe rien. Mais imaginez un incendie dans un chalet de Megève... cela revient cher ! », souligne Maud Velter, directrice juridique de l’agence Lodgis.

Les agences de location de meublés sont souvent de bon conseil, notamment si vous louez à des touristes étrangers. Vous pourrez parfois répercuter au locataire le coût d’une assurance souscrite pour garantir les dégâts aux tiers (40 euros environ pour un séjour d’une semaine). Attention, les assurances proposées par les intermédiaires ne couvrent le plus souvent que les dommages qui touchent votre bien – Airbnb affiche jusqu’à 800 000 euros – à condition d’être parfaitement en règle pour les activer.

Sécurisez votre transaction

Ne répondez qu’aux demandes de réservation comportant les coordonnées des locataires
 et précisant le nombre de personnes à loger, les dates de réservation, etc., pour éviter les arnaques ou les pertes de temps. Dès lors que vous louez régulièrement (meublé touristique ou location saisonnière), rédiger et signer un contrat en deux exemplaires est obligatoire (article L. 324-2 du Code du tourisme), même si vous passez par un intermédiaire !

« La plupart des loueurs oublient... or c’est une sécurité pour le propriétaire comme pour le locataire : en cas de litige, ce document permettra de savoir quelles règles s’appliquent », explique Maud Velter. Outre le descriptif des lieux, indiquez les dates de la location, les horaires d’arrivée et de départ, le nombre maximum d’occupants, le prix ainsi que les taxes et charges éventuelles... Vous pouvez aussi mentionner des restrictions (interdiction d’amener un animal), l’obligation de faire le ménage avant de quitter les lieux ou le paiement d’un forfait ménage, et les conditions d’annulation (avec mention du montant retenu selon le délai et/ou le motif).

Pour valider la réservation, demandez une avance, par virement ou paiement en ligne, « plus sécurisant qu’un chèque et très demandé des étrangers », explique Timothée de Roux, directeur marketing Abritel. Si vous réclamez des arrhes, le locataire qui annule perdra seulement son avance. Si vous optez pour un acompte, la location est ferme et le solde sera dû.

Vous pouvez demander le paiement du solde 2 à 4 semaines avant l’arrivée. Certains intermédiaires (Airbnb, Gîtes de France, Housetrip...) se font payer directement et vous reversent le loyer dans les 24 heures suivant l’arrivée du vacancier.

Soyez disponible

L’arrivée des locataires n’est pas uniquement
 le moment de faire visiter. Il vaut mieux aussi procéder à l’état des lieux et à un rapide inventaire. Pour éviter tout problème avec le voisinage, Marie-France, qui loue une maison en Vendée, détaille les règles de bonne conduite (ne rien jeter dans les w.-c., jours de sortie des poubelles, etc.) : « J’ai tout consigné dans un classeur, avec le mode d’emploi de l’électroménager et des bonnes adresses. »

Si vous n’êtes pas disponible, négociez avec une agence immobilière locale : Interhome gérera votre location dans les zones touristiques pour 25 % du prix, par exemple.
 

« Clés oubliées, four défaillant, dégât des eaux... Un propriétaire qui ne répond pas en cas de problème, c’est la principale cause de litige », explique Patrick Bourdillat, d’Interhome. Vous pouvez aussi déléguer ces tâches à une personne de confiance (gardien, voisin, famille...) ou faire appel à une conciergerie. Les sites bnbsitter.com ou welkeys.com s’occupent de l’arrivée et du départ pour 30 à 40 € TTC.

En cas de litige, ayez les bons réflexes

Literie vétuste, équipements défectueux, appartement trop petit... Si le logement n’est pas conforme au descriptif ou révèle des vices non signalés, le locataire peut vous demander un dédommagement, voire l’annulation du contrat et son remboursement, au titre de l’article L.121-1 du Code de la consommation : négociez à l’amiable.

Si votre bien a subi un dommage et que vous constatez des dégâts (télévision cassée, mur abîmé...), prélevez la somme sur le dépôt de garantie et, en cas de désaccord, faites établir un constat par un huissier.

S’il y a eu un sinistre, déclarez-le sans tarder à votre assureur afin qu’il envoie un expert avant le départ des locataires. À défaut, dressez un descriptif précis de la situation et des dégâts, en faisant aussi appel à un huissier.