Immobilier : acheter à petits prix, c'est possible

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Bonne nouvelle ! À partir de 10 000 € environ, vous pouvez acheter un parking, une chambre de service ou un studio. Évidemment, les prix fluctuant selon les villes, les ­quartiers, les rues, voire les immeubles, vous ne réaliserez pas la même acquisition ici et là. État des lieux des différentes opportunités à saisir.

Acheter un bien immobilier pour le louer peut être un moyen de se créer un complément de revenu. Évidemment, l’intégralité des revenus locatifs ne tombe pas dans votre escarcelle.

Pour calculer la rentabilité nette du bien, vous devrez soustraire les charges de copropriété établies selon la règle des tantièmes.

Michel Decobecq, professeur de fiscalité à l’École supérieure des professions immobilières à Paris souligne :

Généralement faibles, voire insignifiantes pour un parking ou un box, elles pèsent davantage en cas de location d’un logement.

Choisir son régime fiscal

En matière fiscale, en plus de la taxe foncière qui varie d’une commune à l’autre, vous devrez régler l’impôt sur les revenus locatifs qui se déclarent en même temps que les revenus du travail, en mai ou en juin.

Si vos gains n’excèdent pas 15 000 € par an, ce qui est probable avec un parking ou une petite surface, vous pouvez choisir le régime du microfoncier, en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, censé couvrir vos frais et charges.

Au-delà de ce montant ou si vous avez des charges très importantes, c’est le régime du réel qui s’applique à vos revenus locatifs, déduction faite de vos charges (frais de gestion, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt).

Enfin, vous n’échapperez pas aux contributions sociales (15,5 % des revenus locatifs nets depuis le 1er janvier 2012) que vous devrez régler chaque 15 novembre.

Acquérir un parking

Le parking constitue le bien le moins cher, partout en France, suivi de près par le box (ou garage), emplacement fermé avec une porte.

Autre avantage, ces­ ­locaux ne nécessitent pas de travaux. Mais combien coûtent-ils ?

  • À partir de 7 000 € à Aubagne (Bouches-du-Rhône).
  • De 10 000 € à 15 000 € à Bordeaux (Gironde), à l’intérieur du boulevard périphérique.
  • De 15 000 € à 35 000 € à Lille (Nord), selon que l’on se trouve à Lille-Sud ou dans le Vieux-Lille.
  • 20 000 € dans le centre de Nantes (Loire-Atlantique).
  • 30 000 € dans le VIIIe ­arrondissement de Marseille (Bouches-du-Rhône).
  • Entre 20 000 et 35 000 €  à Paris, Boulogne-Billancourt ou Neuilly (Hauts-de-Seine).

Nos conseils. Pour louer, le premier critère de choix doit rester l’emplacement. Misez sur les quartiers en déficit de places de stationnement, comme, en général, les centres-villes. Toutefois, en plein centre urbain l’offre est généralement inférieure à la demande.

Évitez, les zones où de nombreux immeubles ont été construits après 1980, car elles sont ­pourvues en parking ou en boxes.

Les points à vérifier. La super­ficie du parking ou du box et sa facilité ­d’accès la largeur de la rampe de parking qui permet de passer d’un niveau à un autre. Le garage n’est-il pas biscornu ou trop petit pour abriter une imposante voiture ? Faites le test avec votre véhicule !

Bernard Cadeau, président national du réseau immobilier Orpi, recommade :

« Pour réaliser un investissement pertinent, il est impératif d’analyser le marché locatif au cas par cas. »

Calculer le gain financier

Un parking ou un box présentent une bonne rentabilité, de l’ordre de 6 à 8 % brut par an (montant du loyer annuel/prix du logement x 100). Une place se loue par exemple :

  • de 60 € à 90 € par mois à Bordeaux
  • de 80 à 120 € à Lille,
  • de 130 à 230 € à Paris.

Gilles Ricour de Bourges, président de la chambre syndicale Faim d’Ile-de-France indique :

« Cet investissement est souple : la durée du bail est fixée librement, à partir d’un mois reconductible, ce qui permet au bailleur de récupérer son bien rapidement. »

Opter pour une chambre de service, un studio ou un deux-pièces

Un budget plus élevé offre la possibilité d’acquérir une chambre de service dans les grandes villes. Ce marché étant confidentiel et très recherché par les investisseurs, le plus difficile sera de débusquer la perle rare.

  •  40 000 € à Nantes pour un bien de 13 à 15 m2.

Le studio ou le petit deux-pièces dans l’ancien représente un autre investissement à miniprix.

  • De 50 000 € à 75 000 € pour des surfaces allant de 18 à 40 m2, à Bordeaux ou sur la communauté urbaine (Bouscat, Talence, Mérignac), ou sur la rive droite du côté de Cenon ou Lormont.
  • Entre 46 000 €  90 000 € pour un 20 m2 à Lyon (Rhône). Les quartiers les moins cotés sont Gorge-de-Loup et Vaise dans le IXe arrondissement…), celui des Brotteaux est parmi les plus prestigieux.

Exemple. À Villefranche-sur-Saône, un studio de 27 m2 vous coûtera 55 000 €, selon la Chambre des notaires du Rhône.

  • De 60 000 € pour un 20 m2 dans le sud de Lille à 95 000 € dans l’hypercentre.
  • De 110 000 € (prix médian) pour un studette en Île-de-France à 156 000 € pour un studio, selon la Chambre des notaires de Paris (­données 2011).

Nos conseils pour une chambre de service. Renoncez aux combles aménagés dans l’urgence ! Privilégiez également les chambres accessibles par ascenseur, plus faciles à revendre. Assurez-vous qu’elle dispose d’une superficie lui permettant d’être louée selon les règles en vigueur :

  • au moins 9 m2 habitables
  • et 2,20 mètres de hauteur sous plafond
  • chauffage, d’eau chaude et d’un W.-C. à proximité s’il n’est pas à l’intérieur

Nos conseils pour un studio ou un deux-pièces. Vérifiez l’existence d’une demande locative. Si une rénovation s’impose, n’oubliez pas d’inclure ces frais dans les dépenses à prévoir.

Charlotte Givaudan, de l'agence immobilière Abrinor Debeunne à Lille recommande :

« Examinez les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales afin que l’investissement ne se transforme pas en gouffre ­financier. »

Calculer le gain financier

La rentabilité d’une chambre de service atteint entre 4,5 % et 6 % brut par an.

Le loyer mensuel oscille entre

  • 200 et 220 € à Nantes
  • à partir de 350 € à Paris

Exemple. Ainsi, un propriétaire a fixé à 400 € hors charges le loyer d’un deux-pièces acheté 55 000 € dans une résidence des années 1960 à Mérignac, près de Bordeaux, soit une rentabilité brute de 8,7 % !

Pour Élisabeth Chaminade, directrice ­générale de la filiale Foncia, à Bordeaux : 

Les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes.»

Attention. Depuis le 1er janvier 2012, une nouvelle taxe sanctionne les bailleurs de chambres de bonne pratiquant des loyers excédant 40 € le mètre carré.

Elle s’applique sur les logements meublés ou non meublés, loués pour une durée minimale de neuf mois et dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2, lorsque le loyer mensuel dépasse un montant hors charges fixé par décret.

Le taux de cet impôt s’échelonne en cinq paliers, de 10 à 40 %, selon l’importance du loyer.