Droits et obligations du nu-propriétaire

Usufruitier, vous avez des droits et des obligations !

Lors d’une donation ou d’une succession, un bien peut être partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Ce dernier est propriétaire du bien, mais reste soumis à un certain nombre d’obligations.

Outre le droit de déclencher la vente d'un bien, quel qu'il soit (appartement, voiture, terrain agricole...), le nu-propriétaire se voit reconnaître d’importants pouvoirs d’intervention et de contrôle à son égard.

Même s’il ne peut pas user de son bien, cette prérogative revenant à l’usufruitier, le nu-propriétaire a la charge d’exercer en justice toutes les actions relatives à la propriété de cet objet.

Préserver le bien

Ainsi, il peut agir en revendication (afin de prouver sa qualité de propriétaire), contester ou faire reconnaître une servitude, intenter une action en bornage. De même, si l’usufruitier manque à son devoir de conservation du bien, le nu-propriétaire est en droit d’accomplir tous les actes matériels (réparations urgentes…) ou juridiques (actions en justice) susceptibles de pallier cette carence.

"En revanche, il n’a pas vocation à intervenir pour les litiges qui concernent directement l’exercice des droits de l’usufruitier : ce n’est pas à lui, par exemple, d’exiger le versement des loyers lorsque le bien est loué", souligne Me Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris.

Obtenir l'approbation de l'usufruitier

Enfin, la loi lui reconnaît le pouvoir de disposer de l’objet, c’est-à-dire notamment de le vendre. Reste que pour ce faire, il doit en principe obtenir l’approbation de l’usufruitier.

"Nu-propriétaire et usufruitier sont censés décider ensemble des suites à donner à la vente : ils peuvent choisir de réinvestir de la même façon dans un nouveau bien (sans oublier de faire une déclaration de remploi dans l’acte d’achat), ou préférer se partager l’argent de la vente en fonction d’un barème prévu par le Code général des impôts, qui fixe la part de chacun en fonction de l’âge de l’usufruitier à cette date", souligne Me Humbert.

À défaut d’accord, le nu-propriétaire reste libre de céder ce qu’il possède, c’est-à-dire uniquement la nue-propriété du bien, même s’il est souvent difficile de trouver acquéreur dans ces conditions.

Des obligations financières

Parallèlement, le nu-propriétaire est soumis à certaines obligations. Il doit, tout d’abord, respecter les droits de l’usufruitier (l’usus et le fructus). Il ne peut, par exemple, s’opposer à la mise en location du bien (sauf disposition contraire dans l’acte de donation) ou à la réalisation de travaux que l’usufruitier souhaiterait entreprendre.

Toutefois, son accord est nécessaire pour certains chantiers tels que ceux qui touchent aux murs porteurs du bien (si celui-ci est un immeuble).

Il est également tenu d’effectuer (et de régler) tous les gros travaux (réfection des murs extérieurs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture…), l’usufruitier n’ayant à sa charge (outre les impôts) que les frais d’entretien et de réparation du bien (remplacement de la chaudière, réfection des peintures, ravalement des façades).

"Il est à noter pourtant que l’usufruitier ne dispose en pratique d’aucun moyen juridique pour contraindre le nu-propriétaire, qui reste donc libre d’assumer ou non ses obligations financières", précise Me Humbert.

La règle de la restitution en l’état

Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire est en droit de retrouver son bien tel qu’il était au départ. À défaut, il peut demander des dommages et intérêts à l’usufruitier ou à ses héritiers, ou les obliger à procéder aux réparations (sauf si la détérioration résulte de l’usure normale de l’objet).

En théorie, le nu-propriétaire est même censé recevoir de l’usufruitier, dès l’origine, un inventaire des meubles et un état descriptif des immeubles, établis en sa présence, permettant de vérifier à la fin de l’usufruit que les biens sont toujours là, et qu’ils n’ont pas été modifiés dans leur "consistance".

En pratique, cette formalité n’est pas toujours respectée. Sans cet inventaire, il revient au nu-propriétaire de prouver, le cas échéant, le moment venu et par tous les moyens que certains biens manquent à l’appel ou qu’ils ont été détériorés.

Si le bien en usufruit est un portefeuille de titres

Mais attention, cette règle de restitution en état, favorable au nu-propriétaire, n’a pas vocation à s’appliquer lorsque le bien placé en usufruit est un portefeuille de titres.

Dans ce cas, l’usufruitier conserve le droit de vendre les titres à sa guise, à condition de réinvestir l’argent et d’en informer le nu-propriétaire. Dès lors, ce dernier n’est jamais assuré de récupérer le bien qu’il avait au départ.