Contester les frais de son syndic

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Depuis la loi Alur, les tarifs des syndics flambent. - © leezsnow

Plus de 60 % des copropriétaires sont mécontents de ses services. Depuis la loi Alur, les tarifs flambent et les désaccords financiers se multiplient. Marche à suivre pour faire baisser la note.

Affûter ses arguments

Nombre de syndics s’appuient sur l’entrée en application du contrat type en 2016, pour augmenter leur rémunération. Comparez les prestations réalisées avant et après la loi Alur pour montrer que le travail du syndic est finalement resté le même, que les prestations soient désormais incluses dans le forfait défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 ou facturées en sus. Globalement, il n’y a pas de raison à ce que la facture ait augmenté plus que l’inflation.

Traquez tous les montants « hors forfait » qui n’ont pas de raison d’être puisqu’ils correspondent à des prestations listées par le décret. Connaître les tarifs du marché sera également un plus. Car, si les syndics sont libres de fixer les montants, l’Observatoire des charges de l’Association des responsables de copropriété (ARC) donne des indications sur les prix pratiqués :

  • de 150 à 200 euros par lot principal pour le forfait de base ;
  • de 1,5 % à 2 % du montant hors taxes des travaux pour des honoraires de suivi technique et administratif (travaux engagés hors dépenses courantes) ;
  • de 10 à 15 euros par lot pour la conservation des archives de l’immeuble ;
  • de 100 à 120 euros pour l’immatriculation de la copropriété.

S’appuyer sur le conseil syndical

Si vous avez identifié seul des surfacturations qui portent préjudice à l’ensemble de la copropriété, parlez-en au conseil syndical. Sa mission officielle consiste à « assister et contrôler le syndic ». Il demandera réparation au syndic par mail, puis en prenant rendez-vous.

Envoyer un recommandé avec accusé de réception

Les précédents échanges ont été vains ou décevants ? Le conseil syndical, comme n’importe quel copropriétaire, peut adresser une contestation formelle des frais au syndic. En vous appuyant sur le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, listez les montants hors forfait qui devraient être compris dedans (tenue du compte séparé, organisation de l’assemblée générale annuelle, photocopies, etc.), afin d’en demander le remboursement. En cas d’échec, il vous sera difficile de l’attaquer en justice car, en tant que mandataire des copropriétaires, il dispose de tous les documents qui pourraient servir de pièces. Obstruction garantie. Mieux vaut donc en changer.

Changer de syndic et agir en justice

Six mois avant la date théorique de la prochaine assemblée générale (AG), le conseil syndical doit débuter la mise en concurrence du syndic fautif. L’ARC peut fournir les coordonnées de remplaçants potentiels. Il faut évoquer le litige avec eux et leur indiquer que la copropriété souhaite un procès pour être remboursée des surfacturations précédentes. Mieux vaut que les candidats visitent l’immeuble avant de proposer un contrat. Pour éviter la dilution des votes, sélectionnez l’un des professionnels et demandez-lui de préparer une résolution pour l’AG. Le nouveau contrat et le projet de résolution doivent être envoyés au syndic en recommandé avec AR pour que son changement figure à l’ordre du jour de l’AG. Le conseil syndical ou un copropriétaire peut s’en charger.

En admettant qu’il soit approuvé à la majorité, vous pourrez vous appuyer sur le nouveau syndic pour intenter une action en justice contre l’ancien auprès du tribunal d’instance (jusqu’à 10 000 euros de litige) ou de grande instance. Au préalable, le nouveau syndic convoquera une AG pour faire approuver le procès.