Compromis de vente : difficile de l'annuler

Compromis de vente : difficile de l'annuler

Avant la vente définitive d’un logement, un avant-contrat doit être signé. Il peut prendre la forme d’un compromis de vente, acte essentiel qui engage l’acquéreur comme le vendeur. Dès lors, annuler un compromis de vente est compliqué.

Impossible de signer à la légère un compromis de vente. Cet avant-contrat vaut déjà vente. Il scelle les obligations de chacun : le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier déterminé, à prix fixe, à l’acquéreur qui s’engage à acheter. Les parties sont alors définitivement engagées.

Il existe toutefois deux possibilités pour l’acheteur de se dédire sans avoir à dédommager le vendeur. La loi lui offre tout d’abord un délai de sept jours pour se rétracter (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation), et le compromis de vente peut comporter des conditions suspensives. Si ces conditions ne se réalisent pas, la vente définitive n’aura pas lieu ( Article L. 312-16 du Code de la consommation).

Le compromis de vente : un acte qui engage

Outre ces deux dernières hypothèses, celui, vendeur ou acquéreur, qui se rétracterait serait contraint de payer des dommages et intérêts ou d’exécuter de force la vente.

"Le compromis de vente est fondamental, martèle Dimitri de Roudneff, notaire à Marseille, c’est la pièce centrale de la vente. Il fixe de façon précise tous les engagements des parties. Mieux vaut bien le préparer, ne pas se précipiter et en confier la rédaction à un professionnel."

Un délai de rétractation incompressible

Le délai de rétractation profite uniquement à l’acquéreur. Si le compromis a été notifié par lettre recommandée, ce délai commence à courir dès le lendemain de la première présentation du courrier. Il est de sept jours et ne peut être réduit.

Ainsi, si le compromis est expédié le 8 août et présenté à son destinataire le 10 par le facteur, le délai court à compter du 11 et expire le 17 à minuit. Si la date d’expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Enfin, lorsque l’avant-contrat est rédigé par un professionnel (notaire ou agent immobilier), celui-ci peut remettre à l’acquéreur un exemplaire de l’acte en main propre. Dans ce cas, le délai commence à courir dès le lendemain de cette remise.

Pour revenir sur son engagement, l’acquéreur doit adresser à la personne qui lui a notifié (ou remis) l’avant-contrat un courrier recommandé avec avis de réception (il n’a pas pour autant à se justifier). C’est la date d’expédition de la lettre qui est retenue pour vérifier si le délai légal de rétractation de sept jours est respecté.

Dès lors, le compromis devient caduc. L’acquéreur récupère dans un délai de vingt et un jours le dépôt de garantie qu’il avait confié au notaire ou à l’agent immobilier.

La condition suspensive d'obtention de prêt

Si un prêt est nécessaire à l’acquéreur pour financer son achat immobilier, le compromis de vente est obligatoirement conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt. Les caractéristiques du financement y sont précisées : apport personnel, montant du prêt, taux maximal, durée, nom des banques sollicitées.

L’acheteur dispose en général d’un mois pour déposer ses demandes de prêt et de deux mois pour notifier l’offre de prêt.

S’il effectue toutes les démarches nécessaires et qu’il n’obtient l’accord d’aucune banque, le compromis de vente est caduc. Il récupère alors son dépôt de garantie.

Attention ! Il doit toutefois justifier du refus de la banque par une attestation motivée. Impossible pour lui de se désengager s’il a essuyé un refus après avoir sollicité un prêt plus important que le prêt inscrit au compromis, par exemple.

Des dommages et intérêts

Si, à la date fixée dans le compromis, l’acheteur ou l’acquéreur ne se présente pas devant le notaire pour finaliser la vente, l’autre partie est en droit d’exiger en justice l’exécution forcée de la vente.

Ce choix est rarement judicieux, la procédure étant longue et coûteuse. Par ailleurs, le résultat est souvent incertain, si l’acquéreur se révèle insolvable par exemple. Mieux vaut vendre son logement à une autre personne ou chercher à acheter un autre bien et faire jouer la clause pénale insérée au compromis de vente.

Elle oblige celui qui ne respecte pas ses engagements à payer à l’autre une somme d’argent en guise d’indemnité (5 à 10 % du prix de vente en général). S’il s’y refuse, il faudra saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble pour réclamer le paiement de l’indemnité en justice.

Interview d'expert : Dimitri de Roudneff, notaire à Marseille

Les acquéreurs sont-ils nombreux à revenir sur leur engagement ?

La signature de l’avant-contrat peut créer un certain stress et les angoisses prennent parfois le dessus, obligeant les acquéreurs à se désengager. Mais le délai de rétractation est finalement assez peu utilisé. Il profite souvent à l’acheteur qui découvre dans notre bureau au moment du compromis certaines informations nouvelles : la présence de termites, de plomb, l’existence d’une véranda construite sans autorisation… Ce manque de transparence est très mal perçu, le climat

de confiance se détériore. Et l’acquéreur met à profit ce délai de sept jours pour réfléchir sur ces nouveaux éléments et revenir, le cas échéant, sur sa décision.

D’où l’intérêt d’être parfaitement honnête lorsque l’acheteur visite le bien ?

C’est essentiel. Le vendeur a tout intérêt à être le plus précis possible sur la qualité de son bien et à ne pas cacher les défauts dont il a connaissance. Il gagne du temps et se protège ainsi de toute action future pouvant aboutir au paiement de dommages et intérêts ou à l’annulation de la vente.

Si le vendeur est un particulier, il est à noter que l’acheteur ne pourra pas engager d’action en vices cachés, c’est-à-dire pour les défauts dont ni le vendeur ni l’acheteur n’avaient connaissance au moment de la vente.

La promesse de vente : un avant-contrat un peu différent

Promesse unilatérale de vente et compromis sont deux avant-contrats similaires, bien que différents. La première est plus souvent utilisée dans la moitié nord de la France, le second est plus fréquent au sud.

Dans une promesse de vente, seul le vendeur est engagé. Il promet de vendre pendant un temps limité (le délai d’option) son bien à un prix déterminé.

L’acquéreur bénéficie quant à lui du délai de rétractation de sept jours mais aussi du délai d’option fixé dans la promesse.

En contrepartie, il doit verser au vendeur (le promettant) une indemnité dite d’immobilisation. Celle-ci est déduite du prix de vente, s’il décide de lever l’option. S’il renonce à acheter, cette indemnité est acquise au vendeur à titre de dédommagement (sauf s’il se rétracte dans les sept jours).