Charges de copropriété impayées : quels recours ?

Propriétaire

Les charges impayées par un copropriétaire doivent être supportées par toute la copropriété. En cas d'impayé, il revient au syndic d'agir. La loi SRU du 13 décembre 2000 facilite les recouvrements.

Le choix de la procédure pour le recouvrement d'un impayé s'opère en fonction de l'importance de l'arriéré, du comportement du propriétaire défaillant et de sa situation financière.

Un étalement des dettes possible

Si le copropriétaire est de bonne foi (ses ressources sont insuffisantes), le syndic peut lui proposer un calendrier de paiement amiable, adapté à ses ressources.

Si le copropriétaire est de mauvaise foi, le syndic doit envisager une action en justice pour recouvrer les impayés.

Le recouvrement accéléré des charges provisionnelles

Auparavant, seules les charges échues après approbation des comptes pouvaient faire l'objet d'une action en justice.

Depuis le 1er janvier 2002, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi SRU, permet au tribunal des référés, de condamner le propriétaire défaillant à payer les dettes à échoir.

À défaut du paiement d'une seule provision, le juge peut exiger le paiement de la totalité des provisions votées par la copropriété.

Grâce à cette mesure qui concerne également les cotisations du fonds de travaux rendu obligatoire par la loi Alur (du 24 mars 2014), il est possible de contrer les manœuvres des copropriétaires indélicats.

Le recouvrement des charges exceptionnelles

Depuis la loi du 21 juillet 1994, la copropriété bénéficie d'un privilège qui, lors d'une vente judiciaire du bien, permet au syndicat de copropriété d'être payé en priorité, avant les banquiers, pour toutes les dettes provenant des deux exercices précédents et de l'exercice en cours.

En revanche, pour les dettes remontant à une période située entre deux et quatre ans, la copropriété est à égalité avec les banquiers.

Appliquer le protocole prévu par le règlement de copropriété

En cas de retard, seul le syndic est habilité à recouvrer les impayés. Il doit agir vite sans attendre les décisions de l'assemblée générale.

Si un protocole de recouvrement est prévu par le règlement de copropriété, le syndic doit veiller à l'appliquer strictement.

Exemple de protocole. Faute de paiement dans le mois qui suit l'échéance de paiement des charges, le syndic adresse au copropriétaire défaillant une lettre de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception ou acte d'huissier.

Une hypothèque peut être inscrite sur le bien du copropriétaire

Faute de réponse dans un nouveau délai d'un mois, le syndic fait délivrer au débiteur, par huissier, un commandement de payer qui indique qu'une hypothèque peut être inscrite sur son bien.

Le syndic peut aussi mettre intérêts et pénalités de retard à la charge du copropriétaire défaillant.

Tous les copropriétaires doivent contribuer aux dépenses

À noter : les copropriétaires qui ont voté contre une décision concernant des travaux d'amélioration, qui étaient absents ou qui se sont abstenus lors du vote doivent contribuer aux dépenses.

Mais ils peuvent demander l'échelonnement de leur quote-part sur une période de dix ans.

Que peut faire le syndic ?

Le syndic peut saisir la justice selon les procédures de droit commun pour demander la saisie des biens du débiteur. Il dépose une requête en injonction de payer devant :

  • le juge de proximité pour un impayé inférieur à 4 000 € ;
  • le tribunal d'instance pour un impayé compris entre 4 000 et 10 000 € ;
  • le tribunal de grande instance (TGI) pour un impayé supérieur à 10 000 €.

La saisie des loyers : si le copropriétaire défaillant est lui-même bailleur, le syndic peut demander au juge de prononcer la saisie des loyers.

La mise en vente judiciaire du logement : si l'ensemble de ces procédures a échoué, il reste au syndic à envisager la vente du logement, sachant que le prix de vente est souvent très inférieur à la valeur du logement.

Quand l'action du syndic se fait attendre

Si le syndic tarde trop à recouvrer les impayés, les copropriétaires peuvent demander la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire.

L'ordonnance du juge fixe la durée et l'étendue de sa mission. La demande ne sera recevable qu'après une mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant au moins huit jours.

Cette condition est toutefois supprimée s'il faut réaliser en urgence des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Un exemple de litige

La copropriété a voté un budget annuel de 152 500 , la quote-part de Monsieur Dupont s'élève à 2 440 , appelable par 1/4, soit 610 par trimestre. Monsieur Dupont ne paie pas le premier trimestre.

Un mois après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse, le syndic peut saisir le juge des référés pour obtenir une condamnation du copropriétaire.