Acheter un studio ou un deux-pièces pour investir

Propriétaire
Les logements loués dégagent un rendement brut de 3 à 5 % et imposent aux propriétaires de nombreuses obligations. - © lechatnoir

Vous pouvez acheter un petit logement à partir de quelques dizaines de milliers d’euros. L’investissement à privilégier dépend de son utilité future.

 

Définir un objectif

Moins performants et plus contraignants que les parkings, les logements loués dégagent un rendement brut de 3 à 5 % et imposent aux propriétaires de nombreuses obligations. Ils attirent pourtant davantage les investisseurs locatifs. En particulier les petites surfaces, plus faciles à louer. Certes, un logement coûte plus cher qu’un parking, mais vous pouvez recourir au crédit pour compléter votre apport initial. De plus, le contexte se révèle aujourd’hui favorable pour réaliser un tel investissement. L’immobilier résidentiel a beaucoup baissé ces dernières années, ce qui permet d’acheter à un prix intéressant. D’ailleurs, vous pouvez emprunter à bon compte, les taux des crédits immobiliers étant très bas début 2017 (1,65 % en moyenne sur vingt ans).

Une chambre de bonne dans une ville universitaire, un studio en province ou un deux-pièces dans une grande métropole... la nature de l’achat dépend de votre apport personnel, de votre capacité d’emprunt et de votre objectif. Un grand nombre d’investisseurs locatifs visent à préparer financièrement leur retraite. Leur souhait, une fois le crédit remboursé : percevoir des revenus complémentaires à leur pension ou vendre le bien pour dégager un capital. D’autres veulent financer un logement pour, plus tard, l’occuper eux-mêmes ou en faire profiter leurs enfants.

Acheter aux meilleures conditions

Avec un budget maximum de 200 000 euros, vous avez intérêt à privilégier un achat dans l’ancien. Vous paierez 20 à 30 % de moins que dans le neuf et vous pourrez investir plus facilement en ville. Privilégier une petite surface permet aussi de dégager un meilleur rendement locatif, les studios et les deux-pièces se louant plus cher au mètre carré que les logements familiaux. Pour optimiser
 votre investissement, vous pouvez miser sur la périphérie d’un centre urbain ou sur une ville de moins de 50 000 habitants au marché locatif dynamique. Vous achèterez moins
 cher et vous ne serez pas contraint par le dispositif d’encadrement des loyers. Vous pourrez en tirer jusqu’à 7 % de rendement brut.


Si vous préférez une grande métropole, la rentabilité sera plus faible, car vous payerez le prix fort au départ. En outre, votre loyer sera limité si vous investissez à Paris ou dans une agglomération où le marché locatif est tendu, car vous devrez respecter l’encadrement des loyers imposé par les pouvoirs publics. Heureusement, votre investissement, idéalement placé, se valorisera plus sûrement avec le temps. Vous vous rattraperez sur la plus-value réalisée là la revente !


Autre piste, exposée par Ève d’Onorio di Méo, avocate et fondatrice de mafiscalite.com : « En achetant un logement neuf, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, un bonus fiscal non négligeable compris entre 12 et 21 % de sa valeur, plafonnée à 
300 000 euros, pour un investissement en métropole. Cet avantage servira plus à compenser le manque à gagner sur vos loyers, plafonnés, qu’à doper réellement votre rendement locatif. Soyez attentif au prix d’achat : s’il dépasse de plus de 30 % les prix dans l’ancien, vous réaliserez difficilement une plus-value à la revente. Enfin, n’oubliez pas que la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration si vous ne respectez pas toutes les conditions du dispositif Pinel, notamment celle de louer le logement pendant une durée minimum (six, neuf ou douze ans). »

Un bien avec travaux ou déjà loué

Vous pouvez privilégier l’achat d’un logement ancien qui nécessite d’importants travaux. Vous le négocierez moins cher qu’un bien en bon état, le louerez plus cher après travaux, et vous augmenterez vos chances de gains à la revente. De plus, si vous êtes lourdement imposé, les travaux réalisés feront baisser la facture due au fisc. Leur coût viendra en déduction de vos loyers, et si cela ne suffit pas, de vos autres revenus imposables à hauteur de 10 700 euros par an. Vous réaliserez ainsi une économie d’impôt proportionnelle à votre taux d’imposition et qui ne sera pas soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros par an et par foyer), contrairement à la plupart des réductions et des crédits d’impôt (la réduction Pinel, notamment).

Un logement occupé se vend moins cher qu’un logement libre. Retenez toutefois que, pour une petite surface, vous obtiendrez rarement une décote supérieure à 5 %, car la demande est forte pour ces biens. Mais vous toucherez immédiatement des loyers et vous n’aurez pas de frais à engager pour trouver un locataire. Vous pourrez aussi vérifier le sérieux de l’occupant grâce à l’historique de ses paiements.

Choisir le locataire fiable

Une fois votre investissement réalisé, vous devrez trouver un locataire solvable et fiable dans les meilleurs délais : les impayés fragiliseront vos finances personnelles, et si vous louez à un mauvais coucheur, les frais de remise en état du bien et les contentieux de voisinage feront aussi chuter votre rentabilité. La sélection de votre futur locataire constitue donc une étape cruciale : une fois le bail signé, vous ne pourrez plus faire marche arrière et vous serez engagé dans une relation qui peut durer plusieurs années.

Sauf location à un étudiant garanti par ses parents, mieux vaut choisir un locataire dont les revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer réclamé (charges comprises).

Protéger ses revenus

Pour préserver votre rentabilité, il est impératif de vous entourer d’un minimum de garanties au moment de louer. Elles vous couvriront en cas d’impayés de loyers, de dégradations des lieux, de périodes non louées, etc.

Première garantie, obtenir le cautionnement solidaire d’un proche du locataire, qui s’engage à payer le loyer et les charges à sa place s’il est défaillant. Elle est indispensable en cas de location à un étudiant ou à une personne dont la solvabilité financière est fragile.

Autre solution, souscrire une assurance contre les risques locatifs auprès d’un assureur. Moyennant une prime annuelle égale à 2 ou 3 % des loyers, vous serez protégé en cas d’impayés, de dégradations du bien ou de contentieux. Mais attention, la mise en œuvre de ces dispositifs est complexe. Le moment venu, vous devrez déclarer le sinistre dans le bref délai prévu au contrat et justifier des réclamations préalables adressées au locataire. À défaut, vous ne serez pas indemnisé.

Dernière possibilité : si vous louez à un jeune âgé de moins de 30 ans ou à un salarié en contrat de travail précaire, vous pouvez bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi). Proposée par Action Logement, elle est gratuite et couvre les impayés de loyers et de charges pendant
 les trois premières années de location. Mais pour l’obtenir, il faut louer à des locataires aux revenus modestes moyennant un loyer maximum de 1 300 euros par mois (et 1 500 euros à Paris).

Attention aux loyers encadrés !

Si vous investissez dans l’une des 
28 agglomérations de plus de
 50 000 habitants marquées par une offre locative insuffisante pour absorber la demande, vous ne pouvez pas fixer le loyer librement lors du renouvellement du bail ou en cas de relocation. Vous devez limiter la hausse à l’évolution 
de l’indice de référence des loyers. 
Pour savoir si vous êtes concerné, contactez votre agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou appelez gratuitement le 0805 160 111.

Un second dispositif d’encadrement s’applique à Paris. Il interdit aux bailleurs de réclamer un prix supérieur de plus de 30 % à un loyer de référence fixé par le préfet en fonction du quartier, de la taille du logement, du type de location (vide ou meublée) 
et de sa période de construction. 
Pour connaître le maximum que vous pouvez exiger, connectez-vous à encadrementdesloyers.gouv.fr.
 À partir de 2018, ce dispositif sera étendu à 411 communes d’Île-de-France, notamment à toutes celles de 
la Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne. Le 1er février 2017, un dispositif comparable est entré en vigueur à Lille.

En chiffres

Investissement : achat d’un petit logement en ville

  • Prix moyen en province : 15 000 € (chambre de bonne), 50 000 € (studio), 100 000 € (T2)
  • Prix moyen en Île-de-France : 25 000 € (chambre de bonne), 100 000 € (studio), 160 000 € (T2)
  • Rendement brut prévisionnel : 3 à
 5 % (location vide) ; 5 à 7 % (location meublée)

  • Durée minimale : 10 à 15 ans
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