Acheter un bien immobilier : les critères qui font la différence

Acheter un bien immobilier : les critères qui font la différence
Attention à rester proche des commodités, de la gare ou de la station de métro ou de tramway en limitant l’éloignement à un quart d’heure de marche. - © Alphotographic

Les points à examiner de près pour trouver facilement des locataires ou revendre rapidement en cas de besoin et réaliser à terme une plus-value.

LES PRINCIPAUX ATOUTS

Le dynamisme du marché du travail

L’idéal est d’acheter dans une agglomération qui gagne des habitants, ce qui soutiendra les prix de la pierre, la demande locative et le niveau des loyers. Or, cet essor démographique s’accompagne souvent d’un taux de chômage faible (une donnée statistique à considérer) et d’un développement économique soutenu par l’arrivée de nouvelles entreprises.

« Repérez les projets de construction de bureaux à grande échelle dans un quartier, l’installation d’une usine ou d’un nouveau pôle d’activité dans une ville », conseille Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents.com. Ce sont des signes qui apportent la promesse de nouveaux emplois susceptibles de
 doper le marché immobilier. A contrario,
 des fermetures d’usines, des entreprises
 qui partent ou qui mettent la clé sous
 la porte n’augurent rien de bon pour la pierre. Les communes voisines, proches du bassin d’emploi, réservent souvent de bonnes surprises. Mais la qualité de la desserte 
se révèle décisive. Des trains bondés,
 toujours en retard, des routes embouteillées découragent les habitants dont certains finissent par déménager.

Les commodités

« Loin des commerces, des écoles, des transports, les habitants se sentent moins bien. Les locataires s’en vont, et les acheteurs se font plus rares, résume Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet Immobilier. Or, il est impossible de changer l’emplacement d’un appartement. »

Donc, attention à rester proche de ces commodités, de la gare ou de la station de métro ou de tramway en en limitant l’éloignement à un quart d’heure de marche. La présence de services médicaux (généraliste, cardiologue, pédiatre...) dans les parages constitue également un avantage.

La qualité du logement

Priorité au calme et à l’ensoleillement. Mais veillez aussi aux diagnostics techniques. « Du plomb dans des peintures écaillées, ce n’est pas très grave si vous avez prévu de repeindre. En revanche, une installation électrique défaillante ou un mauvais bilan énergétique (non pas entre C et D, comme dans la plupart des biens, mais E) donnent des arguments pour négocier le prix d’achat, précise Fabrice Abraham. De plus, évitez les trop petites surfaces. Les acheteurs cherchent de plus en plus grand, et pour la location, un studio ou un deux-pièces de 30 m2 subit un turn-over trop important. »

DES INCONVÉNIENTS À EXPLOITER

Un appartement « avec défauts »

La revente en sera toujours plus difficile. Mais,
 à l’achat, son prix peut subir une décote importante, ce qui vous permet, avec le même budget, d’acquérir une surface plus grande 
ou de vous installer dans un quartier plus recherché. Manque de lumière, cinquième étage sans ascenseur, rez-de-chaussée ou proximité d’un aéroport ou d’une voie ferrée sont « des handicaps qui font chuter le prix d’environ 20 % », souligne Fabrice Abraham.

Même chose pour un commerce gênant au pied d’un immeuble, comme un restaurant (odeurs, bruits) ou une supérette avec des camions de livraison qui vous réveilleront dès potron-minet. En revanche, la décote n’est pas systématique pour une vue atypique, sur un cimetière par exemple. « Elle rebutera certains acquéreurs, mais d’autres apprécieront l’espace dégagé et parfois arboré qu’elle offre », ajoute le spécialiste de Guy Hoquet.

Un logement à rénover

Les perspectives de travaux dissuadent les futurs propriétaires pressés de se loger. Pour d’autres, en revanche, c’est l’occasion de négocier le prix d’achat. Un ravalement se prépare dans l’immeuble ? Ce coût (à la charge de l’acheteur dès lors que les travaux sont votés après la vente) apportera de la valeur à votre bien. Le raccordement au tout-à-l’égout n’est pas réalisé ?

« Aujourd’hui, la vente ne se conclut pas si le vendeur ne peut pas prouver la conformité de l’assainissement, à moins qu’il négocie le prix avec l’acheteur en conséquence ou qu’il justifie d’une impossibilité à se raccorder », explique Fabrice Abraham.

CES POINTS NOIRS QU’ON PRÉFÉRERAIT ÉVITER

De mauvaises surprises dans la copropriété

Certains acheteurs découvrent, peu après leur installation, que la chaudière de l’immeuble doit être remplacée, la toiture refaite... Pour vous prémunir autant que possible contre ces événements, prenez soin dans vos démarches préliminaires de demander les comptes rendus des dernières assemblées générales et de discuter avec les voisins. Attention aux impayés de charges : s’ils se multiplient, les copropriétés se dégradent souvent, faute d’argent pour réaliser les travaux.

L’environnement évolue

Mauvaise nouvelle, imprévisible : le commerce paisible qui occupait le pied de l’immeuble est remplacé par un autre, source de nuisances (restaurant, bar, supérette, etc.). La menace reste limitée dans votre immeuble si 
le règlement de copropriété interdit les commerces ou impose des restrictions.
 Mais l’immeuble voisin n’est peut-être pas aussi bien protégé, et il en fera pâtir toute
 la rue. Impossible, également, d’anticiper
 la sortie de terre de nouvelles constructions qui dévalorisent votre bien et votre qualité
 de vie : un immeuble qui remplace la petite maison en face de votre appartement, un projet de rénovation du quartier avec de nouveaux bâtiments plus hauts, etc. Toute opération immobilière comporte des risques !

Utilisez les outils numériques

Avec Google Maps, une fois repérée l’adresse d’un logement à vendre, vous pouvez visualiser virtuellement l’immeuble, la rue, les artères avoisinantes sur votre ordinateur... De plus en plus de sites d’agences ou d’annonces immobilières vous fournissent également des outils. Ainsi, par exemple, Bien’ici permet de géolocaliser en 3D une annonce, de limiter votre recherche à un quartier ou un secteur, de découvrir tout ce qui entoure le bien que vous avez repéré : restaurants, transports en commun, écoles, équipements publics. S’ajoutent des renseignements sur le montant de la taxe d’habitation, l’âge de la population, etc.