Achat d'un logement : quels frais annexes ?

Batch operation process

Lorsque l’on s’apprête à devenir propriétaire, le prix du logement ne constitue pas l’unique dépense. Il s’y ajoute de nombreux frais annexes : frais de notaire, garanties, charges...

Si plus de la moitié des transactions s’effectuent entre particuliers, bon nombre de ménages s’adressent à un agent immobilier ou un notaire pour dénicher le logement de leurs rêves. Ceux-là doivent savoir que l’intervention de cet intermédiaire lui ouvre droit à une commission, qui lui sera versée uniquement si la vente se réalise. Elle est généralement annoncée et ne constitue pas une surprise.

Celle des agents immobiliers évolue souvent entre 4 et 10 % du prix de vente, mais certains ont opté pour une rémunération forfaitaire, par exemple 8 000 €.

Les notaires eux, demandent des émoluments prévus par décret qui sont fixes ou proportionnels (5% jusqu'à 45 735 €, 2,5% au- delà) selon le type d'acte. Par ailleurs, le notaire perçoit des honoraires pour des actes dont l'article 4 du décret prévoit que la rémunération est librement convenue entre lui et vous (vente de fonds de commerce, consultation juridique, etc). Vous devez être préalablement averti, par écrit, du montant estimé de la rémunération à prévoir ou de son mode de calcul, et en avoir donné accord à votre notaire.

Les premières dépenses

Dès la signature de l’avant-contrat, un dépôt de garantie (plafonné à 10 % du montant de l’achat) sera demandé aux acheteurs. Ce chèque sera déposé sur un compte "séquestre" (à la Caisse des dépôts), ce qui signifie qu’il sera immédiatement débité du compte des acquéreurs.

Ce premier chèque signé, direction la banque pour négocier un prêt, auquel sera attachée une assurance décès-invalidité. Il faut être conscient que, dès que la proposition de crédit est acceptée (dix jours minimum après que la banque adresse une offre en bonne et due forme), l’assurance entre en jeu. C’est une sécurité en cas de deuil familial, mais les primes commencent immédiatement à être prélevées du compte. Autant prévoir la provision adéquate ; il ne serait pas très heureux de se trouver "dans le rouge" avant de commencer à rembourser le prêt !

Autre dépense à prévoir, les frais de dossier du prêt (autour de 1 % du montant du crédit) et, même si elle ne grève pas le budget, la facturation du chèque de banque, exigé par le notaire pour lui verser le montant de l’apport personnel. Compter entre 10 et 20 €.

Garantie du crédit, "frais de notaire"…

Autre somme - plus importante - à prendre en compte dès la mise en route du crédit (après la signature de l’acte authentique) : la garantie du crédit. Elle peut prendre deux formes : caution mutuelle ou garantie hypothécaire. Selon les établissements, le montant du crédit, l’âge des emprunteurs, le montant de l’apport personnel, etc., elle oscille entre 1 et 2 % de la somme empruntée. Un prélèvement important qu’il convient, là encore, de provisionner pour ne pas être pris au dépourvu.

La part la plus lourde des frais vient de ce que l’on nomme - à tort - les "frais de notaire". Car ces sommes sont aux trois quarts composées de taxes qu’il reverse à l’État. Le solde représente les émoluments de cet officier ministériel et le remboursement des frais (ou débours) qu’il a engagés pour constituer le dossier. L’ensemble représente environ 3 % du prix d’achat d’un logement neuf et autour de 7 % de celui d’un logement de plus de cinq ans. Les variations de tarifs - fixés par décret - sont fonction de la situation géographique du bien, de son mode de financement et des garanties requises.

Ce qu’il faut savoir, c’est que ces droits d’enregistrement sont calculés sur le seul prix du logement, hors frais de négociation de l’intermédiaire et éventuellement hors coût du mobilier. La valeur d’une cuisine équipée peut, en effet, être déduite du prix du bien pour le calcul des taxes, mais cela doit figurer dans l’acte de vente.

Avant la signature de l’acte authentique, le notaire adressera aux acquéreurs un récapitulatif des sommes qu’il attend (le prix du logement, les frais, la commission de l’éventuel intermédiaire, etc.), qui devront être couvertes par le montant du prêt (que lui adressera la banque), l’apport personnel et la somme versée sur le compte séquestre quelques mois plus tôt.

Taxe foncière et charges de copropriété

Parapher l’acte authentique d’acquisition se traduit aussi par la signature d’autres chèques. À commencer par le remboursement au vendeur de la taxe foncière pour la période pendant laquelle il n’occupera plus son logement (prorata temporis). Si la vente s’effectue le 31 mars, cela représentera ainsi les trois quarts (neuf mois sur douze) de la taxe réglée l’année écoulée.

De même, pour l’achat d’un appartement, il est courant de demander au nouvel entrant de rembourser au vendeur sa quote-part de charges de copropriété du trimestre. Par exemple, la moitié de l’appel de charges pour une vente au 15 février.

Les autres charges

Toutes les charges d’une acquisition ne se règlent pas chez le notaire ! Outre l’organisation du déménagement, il faut prévoir les frais de réexpédition du courrier par la poste (23 € pour six mois, 41 € pour un an), de clôture des anciens contrats d’électricité, de gaz et de téléphone, et de leur ouverture dans le nouveau logement (les prix varient selon les opérateurs choisis et selon qu’il s’agit d’une création ou de la reprise d’un contrat existant).

En tout, comptez entre 100 et 150 €. Sans oublier la mise à jour de votre multirisque habitation ; ni le mobilier, les rideaux, les ampoules, les clés pour le nouveau logis. Et là, la facture a tendance à s’envoler rapidement !