L’indice de référence des loyers (IRL)

L’indice de référence des loyers (IRL)

Le loyer d'un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur à la date indiquée dans le contrat de bail, ou à défaut, à la date d'anniversaire de ce contrat. Il est calculé avec l'indice de référence des loyers.

Entré en vigueur en 2006, l’indice de référence des loyers (IRL) a connu une première refonte en 2008 (article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008). Auparavant, l’IRL reflétait à 60 % les prix à la consommation, à 20 % le coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement, et à 20 % l’indice du coût de la construction. Désormais, il traduit la seule évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

La réforme s’applique depuis le 10 février 2008 à tous les nouveaux contrats de location ainsi qu’à ceux en cours dont le loyer vient en révision après cette échéance.

Révision du loyer : seulement si le bail le prévoit

La loi concerne les locataires d’un logement loué vide ou meublé occupé à titre de résidence principale, mais exclut les HLM. L’utilisation de cet indice concerne seulement la révision annuelle du loyer, à condition qu’une clause d’indexation figure en toutes lettres dans le contrat de location, faute de quoi le bailleur doit attendre le renouvellement triennal du bail pour le mettre à niveau, selon une procédure spécifique.

Rappelons tout d’abord que la révision du loyer s’effectue chaque année à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Votre contrat doit, en principe, préciser le trimestre qui sert de référence à la révision du loyer, sinon on se reportera au dernier indice connu le jour de la signature du contrat de location (article 17 d la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée).

Une publication qui suit la fin du trimestre

Le système désormais en vigueur permet de connaître l’indice quelques jours à peine après la fin du trimestre : celui du 1er trimestre est publié vers le 15 avril, celui du 2e vers le 15 juillet, le 3e vers le 15 octobre et le 4e autour du 15 janvier de l’année suivante.

Auparavant, le décalage dépassait trois mois : l’indice du 1er trimestre n’était ainsi connu qu’à la mi-juillet. Or le bail mentionne en général le dernier indice "connu", ce qui conduit à quelques contorsions pour les baux en cours, car l’indexation restera toujours calculée en fonction du trimestre de référence indiqué dans le bail.

Comment calculer l'augmentation de loyer ?

L’Insee a établi un tableau de correspondance de l’IRL en prenant une base 100 au 4e trimestre de 1998. C’est à partir de ces valeurs qu’il convient de calculer les augmentations de loyer selon la formule suivante : nouveau loyer = ancien loyer x (IRL du dernier trimestre connu/IRL du même trimestre de l’année de référence).

Les derniers IRL en 2011 et 2012



Période de référence Nouvel IRL Variation annuelle
3e trimestre 2012 123,55 2,15%
2e trimestre 2012 122,96 2,20%
1e trimestre 2012 122,37 2,24%
4e trimestre 2011 121,68 2,11%
3e trimestre 2011 120,95 1,90%
2e trimestre 2011 120,31 1,73%
1e trimestre 2011 119,69 1,60%

Histrorique des IRL de 2003 à 2010

Période de référence Nouvel IRL Variation annuelle
4e trimestre 2010 119,17 1,45
3e trimestre 2010 118,740 1,1
2e trimestre 2010 118,26 0,57
1er trimestre 2010 117,81 0,09
4e trimestre 2009 117,47 - 0,06
3e trimestre 2009 117,41 0,32
2e trimestre 2009 117,59 1,31
1er trimestre 2009 117,70 2,24
4e trimestre 2008 117,54 2,83 %
3e trimestre 2008 117,03 2,95 %
2e trimestre 2008 116,07 2,38 %
1er trimestre 2008 115,12 1,81 %
4e trimestre 2007 114,30 1,36 %
3e trimestre 2007 113,68 1,11 %
2e trimestre 2007 113,37 1,24 %
1er trimestre 2007 113,07 1,44 %
4e trimestre 2006 112,77 1,59 %
3e trimestre 2006 112,43 1,68 %
2e trimestre 2006 111,98 1,73 %
1er trimestre 2006 111,47 1,67 %
4e trimestre 2005 111,01 1,66 %
3e trimestre 2005 110,57 1,70 %
2e trimestre 2005 110,08 1,66 %
1er trimestre 2005 109,64 1,71 %
4e trimestre 2004 109,20 1,59 %
3e trimestre 2004 108,72 1,55 %
2e trimestre 2004 108,28 1,57 %
1er trimestre 2004 107,80 1,54 %
4e trimestre 2003 107,49 1,78 %
3e trimestre 2003 107,06 1,87 %
2e trimestre 2003 106,61 1,84 %
1er trimestre 2003 106,17 1,78 %

Révision du loyer : avant et après le 10 février 2008

Si la date de révision se situait avant le 10 février 2008

Le loyer a été augmenté par référence à l’IRL ancienne formule et le nouvel indice s’applique depuis 2009.

Exemple : bail conclu le 1er janvier 2007 ; loyer de 500 €. La hausse s’est appliquée le 1er janvier 2008 par référence à l’indice mentionné au bail, celui du 2e trimestre 2006, comparé à celui du 2e trimestre 2007 (publié le 12 octobre), soit une progression de 2,76 % et un nouveau loyer de 513,80 €. Depuis le 1er janvier 2009, la majoration est calculée en comparant l’indice nouvelle formule du 2e trimestre 2009 avec celui du 2e trimestre 2008 recalculé par l’Insee.

Si la date de révision du loyer intervient à partir du 10 février 2008

Le nouvel indice s’applique sur des indices "actualisés".

Exemple : contrat signé le 1er mars 2007 ; loyer de 500 €. Lors de la révision du 1er mars 2008, le bailleur a tenu compte du dernier indice connu à la date de signature du contrat, en l’occurrence celui du 3e trimestre 2006, mais a retenu la valeur recalculée par l’Insee en fonction de la nouvelle réglementation. Puis il l’a comparée à celle du 3e trimestre 2007 (elle aussi actualisée par l’Insee), soit une progression de 1,11 % et un nouveau loyer de 505,55 €.

Pour les contrats conclus depuis le 10 février 2008

L’indexation du loyer ne pose pas de problème particulier : l’indice "nouvelle formule" est connu à la signature et sa variation s’applique naturellement depuis 2009.

De fait, le nouvel indice semble plus favorable aux locataires, car il engendre des hausses moins importantes que celles constatées par l’ancien. Mais si l’inflation repart, le nouvel IRL alourdira davantage la facture des locataires que l’ancien. Un comble !