Infiltration d'eau : les travaux de réparation sont-ils à la charge du locataire ?

Ma fille est locataire. Elle a emménagé en février 2004. En 2005, une partie du plafond de sa chambre s'est écaillé et des morceaux de plâtre sont tombés, du fait d'une infiltration d'eau provenant d'une terrasse extérieure. La propriétaire lui a demandé de faire les réparations, ce qu'elle a fait (son assurance a remboursé). Elle va déménager et depuis quelques mois la situation s'est à nouveau dégradée. La propriétaire lui demande à nouveau de faire les travaux avant de partir. Il s'agit d'une infiltration d'eau, et pas d'une dégradation du locataire. Est-ce à elle de faire ces travaux ?

Réponse de l'expert: 

Les locations de logements vides sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 7 de cette loi du 06 juillet 1989, il incombe, en principe, au locataire de supporter les travaux d'entretien courant et les menues réparations y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Une liste de ces réparations, ayant le caractère de réparations locatives, est prévue par le décret n° 87-712 du 7 août 1987, mais, n’étant pas limitative, il revient aux juges de rechercher si l’opération en cause constitue ou non une réparation locative (3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7 avril 1994).

Cependant, la loi du 6 juillet 1989 exonère le locataire de son obligation lorsque les réparations, quoique de nature locative, sont en fait rendues nécessaires par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989). Le propriétaire est alors lui-même redevable des travaux de réparations.

Néanmoins, il convient de préciser qu’il existe certaines réparations que le bailleur est légitimement en droit d’ignorer en l’absence d’information préalable du locataire. Il en est ainsi des infiltrations provoquées exceptionnellement du fait du défaut d’étanchéité d’une canalisation des eaux usées. Dès lors, il est reconnu à la charge du locataire une obligation d’informer son propriétaire concernant ces dégradations (arrêt de la cour d’appel de Pau du 1er juin 1999). Le preneur devra alors lui-même rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information par tous moyens : c’est pourquoi il devrait prendre la précaution d’en informer son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il convient de préciser, d’ailleurs, que le locataire qui a réalisé des travaux incombant normalement au bailleur sans l'avoir mis en demeure au préalable de porter remède à l'état de l'installation et sans décision de justice l'autorisant à se substituer à lui, n'est pas remboursé par le propriétaire des sommes engagées (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 05 mars 1997).

Dès lors, à l’occasion d’infiltrations ou de dégâts des eaux, la responsabilité du locataire peut éventuellement être engagée. L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 met ainsi à la charge du locataire l’obligation d’assurer son logement, afin de garantir les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

Ainsi, dans ces hypothèses, le locataire assuré doit faire une déclaration de sinistre à son assurance.

De plus, les dommages causés à autrui (copropriétaire, propriétaires ou locataires voisins) peuvent éventuellement relever de la responsabilité civile du locataire s’il n’a pas accompli les réparations qui lui incombaient ou s’il n’a pas prévenu, en temps utiles, son propriétaire des dégradations résultant des réparations lui incombant, sur la base de l’article 1382 du code civil. L’indemnisation en résultant relève alors de la garantie responsabilité civile comprise dans les contrats d’assurance multirisques habitation. La prise en charge nécessite alors la déclaration du sinistre auprès de la compagnie d’assurance compétente et la rédaction d’un constat amiable précisant effectivement les dégradations constatées.

Ensuite, l’assurance du locataire peut être à même de mandater un expert pour déterminer si la responsabilité de son assuré peut être mise en cause. Ainsi, la réparation des dégradations résultant d'une infiltration d'eau qui serait due à l'usure des matériaux pourrait être mise à la charge du locataire.

En revanche, la réparation de l’infiltration elle-même peut être mise à la charge du bailleur si elle n’est pas reconnue comme étant de nature locative.

S’agissant toutefois des immeubles en copropriété, il convient d’inviter également le syndic de la copropriété à venir constater le dommage. En effet, lorsque l’origine du problème procède d’une obligation d’entretien des parties communes incombant à la copropriété, cette dernière, par l’intermédiaire de son syndic, est responsable vis-à-vis des victimes des dégradations, mais également des réparations devenues nécessaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Elle est elle-même, en règle générale, assurée contre ce risque.

A défaut de règlement amiable du litige, il est possible de soumettre le litige au tribunal d'instance, l’assistance d’un avocat n’étant pas obligatoire dans une telle procédure.