Etat des lieux de sortie : faut-il faire appel à un huissier ?

Quelles précautions dois-je prendre à la cessation de location sachant que mon locataire - peu sérieux- n'a pas entretenu la maison qui est de ce fait très dégradée (tapisseries, peintures à refaire, boiseries abimées etc.) ni le jardin qui est en friches (bordures arrachées). Il semble que depuis juillet 1996 la maison ne soit plus chauffée ou très peu (la chaudière fonctionne pour l'alimentation d'eau chaude). Il n'y a pas de caution. Il y a bien eu un état des lieux fait en juillet 1996 (entrée). Le mois prochain l'état des lieux (sortie) doit-il être fait par un huissier ? Quel en sera le coût ? Cela implique-t-il un passage au tribunal ? Est ce que le jeu en vaut la chandelle (tribunal) ?

Réponse de l'expert: 

Un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié est joint au contrat de location. Lorsque l’état des lieux doit être fait par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article 3 loi du 6 juillet 1989).

L’article 3 de la loi de 1989 prévoit un partage des frais inhérents à l’établissement d’un état des lieux par un huissier. Ceci dit, ce partage des frais n’est pas systématique. Il suppose que le bailleur et le locataire aient préféré, d’un commun accord, recourir à ce mode d’établissement de l’état des lieux ou encore que celui-ci ait été rendu nécessaire par l’attitude de l’une des parties refusant d’établir un état des lieux contradictoire.

En revanche, parce que l’état des lieux établi à l’amiable, c’est à dire directement entre le bailleur et le preneur, est la règle, celui qui prend unilatéralement l’initiative de le faire établir par huissier, alors que la procédure normale aurait pu être suivie, doit en assumer les frais.

Cela ressort d’une réponse ministérielle du 1er novembre 1999 (n° 34578) qui précise que les frais d’état des lieux incombent en totalité à celui qui a pris l’initiative du recours à un huissier lorsque l’autre partie ne s’est pas opposée à son établissement à l’amiable.

Par précaution, nous vous invitons à adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à votre locataire afin de l’informer que vous lui proposer à procéder à un état des lieux contradictoire. C’est dans l’hypothèse, probable, où celui ci refuserai de signer ce document, qu’il convient de faire reconvoquer les parties par huissier. Le prix de cette intervention s’élève à 152 € TTC, par décret du 12 décembre 1996 (auquel il faut ajouter les frais postaux).

Une fois établi ce document a vocation a être opposable tant au bailleur qu’au locataire. Dès lors le locataire est tenu responsable des dégradations et réparations locatives mentionnées.

Si le locataire n’a pas versé de dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux, ou si son montant se révèle insuffisant à couvrir les travaux de remise en état, une action devant le tribunal d’instance est possible.

L’opportunité d’une telle action est réelle si le locataire est solvable. A défaut le risque est d’obtenir une décision de justice condamnant le locataire, mais de ne pouvoir la faire exécuter.