Comment établir un contrat de location ?

Location : comment contraindre le bailleur à fournir les équipements manquants ?

Selon la loi, le contrat de location, appelé 'bail', doit faire l'objet d'un écrit. Certes, un simple accord verbal entre le propriétaire et le locataire ne serait pas juridiquement nul, mais le locataire ne pourrait pas, par exemple, solliciter une aide au logement sans produire son bail.

Le bail gagne toujours à être rédigé avec précision. Toutes ses clauses sont en effet importantes.

Il peut néanmoins être valablement établi directement entre le propriétaire et le locataire "sous seing privé", sur l'un des nombreux imprimés diffusés par les associations de locataires ou de propriétaires bailleurs, ou vendus dans les librairies spécialisées.

Il peut également être établi avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier) ou par un notaire. C'est souvent plus sûr.

Il doit être fait en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

Un bail de 3 ou 6 ans

Pour un logement vide, la durée minimale est normalement de trois ans si le propriétaire est un particulier et de six ans s'il s'agit d'une personne morale comme une société immobilière ou une compagnie d'assurances.

Toutefois, un particulier peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais d'un an au moins, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales, qui doivent être précisées dans le bail.

Les clauses obligatoires du bail

Le bail doit contenir une description précise des biens loués et notamment, s'il y a une cave ou un jardin, indiquer si ceux-ci font également l'objet de la location.

Doivent obligatoirement figurer :

  • l'état civil et l'adresse de toutes les personnes parties prenantes au bail : le propriétaire bailleur, le ou les locataires (voir ci-après le loyer),
  • le montant et les termes de paiement du loyer, et la clause d'indexation, avec l'indice et la date de révision,
  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (il ne peut excéder deux mois de loyer),
  • l'énumération des parties communes,
  • la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel).

Les garanties que l'on peut vous demander

Lors de la signature du bail, il peut vous être demandé de justifier de votre capacité à faire face aux paiements auxquels vous vous engagez :

  • bulletins de salaire,
  • avis d'imposition,
  • attestation de votre ancien propriétaire.

Le propriétaire peut également demander qu'une personne de votre entourage, le plus souvent de la famille, se porte caution.

Les documents à joindre au bail

Plusieurs documents doivent de préférence être joints au contrat. Tout d'abord, l'état des lieux établi au moment de l'entrée du locataire dans le bien loué.

Si l'appartement loué se trouve inclus dans une copropriété, le propriétaire doit vous remettre un exemplaire du règlement de copropriété.

Les références des loyers pratiqués dans le voisinage doivent être jointes, lorsque le loyer est fixé par rapport à celles-ci.

Si le propriétaire exige une caution d'un tiers, doit être également fourni l'engagement de celle-ci, comportant la durée et l'étendue de la caution ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation et précisant la durée et le montant de celui-ci.

Enfin, le bailleur devra annexer au contrat de location les diagnostics exigés par la loi : l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb. Un relevé de surface sera également à fournir.

Les clauses et documents interdits à la signature du bail

Les clauses interdites dans le bail

Même inscrites dans le contrat, certaines clauses sont juridiquement nulles. Elles n'ont pas d'effet. Il s'agit en particulier de toute clause qui :

  • en vue d'une vente ou d'une location, oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour,
  • impose au locataire une compagnie d'assurances particulière pour la souscription de son contrat d'assurance habitation,
  • contraint le locataire à effectuer le paiement du loyer par prélèvement automatique,
  • prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs,
  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble
  • interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Les documents interdits pour la signature du bail

Le bailleur ne pourra en aucun cas vous demander certains documents. La loi dite de «modernisation sociale» du 17 janvier 2002 a allongé la liste des documents interdits par la loi du 6 juillet 1989 dans le but de lutter contre toute forme de discrimination quant à l’accès au logement :

  • une photographie d'identité (hormis celle portée sur la pièce d'identité)
  • sa carte d'assuré social
  • une photocopie de son relevé de compte bancaire ou postal;
  • une attestation de bonne tenue de compte ou d'absence de crédit
  • une autorisation de prélèvement automatique
  • un jugement de divorce
  • une attestation de son précédent bailleur indiquant qu'il est à jour de ses loyers et charges s'il peut présenter d'autres justificatifs, de type quittances de loyer
  • une attestation de son employeur s'il peut fournir son contrat de travail et ses bulletins de salaires ;
  • son contrat de mariage ou un certificat de concubinage
  • un chèque de réservation de logement
  • un dossier médical personnel
  • un extrait de casier judiciaire
  • sur un compte bloqué de biens, la remise de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de 2 mois loyers en l'absence de dépôt de garantie
  • la garantie de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants

Faites un état des lieux

L'état des lieux n'est certes pas obligatoire, mais l'établir, c'est, une fois encore, prévenir les difficultés au moment où vous quitterez le logement. Encore faut-il qu'il soit fiable, donc effectué en présence du locataire et du bailleur.

Un bon état des lieux comportera la description précise du logement, pièce par pièce, et l'inventaire des équipements, en relevant leur état de fonctionnement, leur aspect, leur degré de fraîcheur ou d'usure. Évitez les expressions comme "état d'usage" ou "RAS", qui sont trop vagues.

L'état des lieux peut être, comme le bail, établi librement par le propriétaire et le locataire avec ou sans l'aide d'un professionnel.

Si votre propriétaire refuse d'établir un état des lieux, adressez-vous à la commission départementale de consultation ou à un huissier, qui convoquera les deux parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quel que soit celui qui demande l'intervention de l'huissier, les frais sont, dans tous les cas de figure, partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Le renouvellement de votre bail

Lorsque votre bail arrive à son terme, trois possibilités peuvent se présenter :

  • votre propriétaire ne fait rien. Le bail est reconduit tacitement pour trois ans ou six ans, selon que votre propriétaire est une personne physique ou morale, et votre loyer reste inchangé (éventuellement revalorisé selon la règle indiquée dans le bail) ;
  • votre propriétaire propose un nouveau bail de moins de trois ans (mais d'au moins un an) parce qu'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Il doit le faire au moins six mois avant la fin du bail actuel, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier ;
  • votre propriétaire souhaite renouveler le bail mais en augmentant le loyer. Uniquement s'il considère que votre loyer est manifestement sous-évalué, il peut, à l'échéance du bail en cours, vous proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Sa proposition doit vous parvenir au moins six mois avant la fin du bail actuel, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Elle doit contenir les références précises qui lui ont permis de fixer ce nouveau loyer et reproduire l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.

La durée du nouveau bail sera de trois ou six ans suivant qu'il s'agit d'une personne physique ou morale.

Après une proposition de renouvellement assortie d'une augmentation, votre propriétaire ne pourra en aucun cas vous refuser le renouvellement du bail en invoquant une autre raison.

Face à une proposition d'augmentation de loyer

Si vous acceptez la proposition de nouveau loyer, vous en informez votre propriétaire par écrit.

De même, si vous contestez le bien-fondé de la proposition, vous pouvez manifester votre désaccord par écrit. Faute de réponse de votre part quatre mois avant la fin du bail, votre propriétaire doit en déduire votre refus de l'augmentation proposée.

Si aucun accord n'intervient, le propriétaire ou le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Son siège est généralement à la préfecture. La procédure est gratuite et s'effectue par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Le locataire et le propriétaire seront convoqués pour essayer de trouver un accord. Chacun peut à nouveau présenter ses propres références. La commission rend un avis dans les deux mois.

Faute d'accord, l'un et l'autre peuvent saisir le juge d'instance, qui fixera un loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Mais si, avant l'expiration du bail, le propriétaire n'a pas saisi le juge d'instance et si aucun accord n'est intervenu, le bail est considéré renouvelé aux conditions antérieures.

Dans certaines communes, en région parisienne par exemple, des décrets limitent la hausse des loyers lors du renouvellement du bail.