Immobilier : acheter à petits prix, c'est possible

Acheter un bien immobilier pour le louer peut être un moyen de se créer un complément de revenu. Évidemment, l’intégralité des revenus locatifs ne tombe pas dans votre escarcelle.

Pour calculer la rentabilité nette du bien, vous devrez soustraire les charges de copropriété établies selon la règle des tantièmes.

Michel Decobecq, professeur de fiscalité à l’École supérieure des professions immobilières à Paris souligne :

Généralement faibles, voire insignifiantes pour un parking ou un box, elles pèsent davantage en cas de location d’un logement.

Choisir son régime fiscal

En matière fiscale, en plus de la taxe foncière qui varie d’une commune à l’autre, vous devrez régler l’impôt sur les revenus locatifs qui se déclarent en même temps que les revenus du travail, en mai ou en juin.

Si vos gains n’excèdent pas 15 000 € par an, ce qui est probable avec un parking ou une petite surface, vous pouvez choisir le régime du microfoncier, en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, censé couvrir vos frais et charges.

Au-delà de ce montant ou si vous avez des charges très importantes, c’est le régime du réel qui s’applique à vos revenus locatifs, déduction faite de vos charges (frais de gestion, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt).

Enfin, vous n’échapperez pas aux contributions sociales (15,5 % des revenus locatifs nets depuis le 1^er janvier 2012) que vous devrez régler chaque 15 novembre.

Acquérir un parking

Le parking constitue le bien le moins cher, partout en France, suivi de près par le box (ou garage), emplacement fermé avec une porte.

Autre avantage, ces­ ­locaux ne nécessitent pas de travaux. Mais combien coûtent-ils ?

• À partir de 7 000 € à Aubagne (Bouches-du-Rhône).

• De 10 000 € à 15 000 € à Bordeaux (Gironde), à l’intérieur du boulevard périphérique.

• De 15 000 € à 35 000 € à Lille (Nord), selon que l’on se trouve à Lille-Sud ou dans le Vieux-Lille.

• 20 000 € dans le centre de Nantes (Loire-Atlantique).

• 30 000 € dans le VIII^e ­arrondissement de Marseille (Bouches-du-Rhône).

• Entre 20 000 et 35 000 €  à Paris, Boulogne-Billancourt ou Neuilly (Hauts-de-Seine).

Nos conseils. Pour louer, le premier critère de choix doit rester l’emplacement. Misez sur les quartiers en déficit de places de stationnement, comme, en général, les centres-villes. Toutefois, en plein centre urbain l’offre est généralement inférieure à la demande.

Évitez, les zones où de nombreux immeubles ont été construits après 1980, car elles sont ­pourvues en parking ou en boxes.

Les points à vérifier. La super­ficie du parking ou du box et sa facilité ­d’accès la largeur de la rampe de parking qui permet de passer d’un niveau à un autre. Le garage n’est-il pas biscornu ou trop petit pour abriter une imposante voiture ? Faites le test avec votre véhicule !

Bernard Cadeau, président national du réseau immobilier Orpi, recommade :

« Pour réaliser un investissement pertinent, il est impératif d’analyser le marché locatif au cas par cas. »

Calculer le gain financier

Un parking ou un box présentent une bonne rentabilité, de l’ordre de 6 à 8 % brut par an (montant du loyer annuel/prix du logement x 100). Une place se loue par exemple :

• de 60 € à 90 € par mois à Bordeaux
• de 80 à 120 € à Lille,
• de 130 à 230 € à Paris.

Gilles Ricour de Bourges, président de la chambre syndicale Faim d’Ile-de-France indique :

« Cet investissement est souple : la durée du bail est fixée librement, à partir d’un mois reconductible, ce qui permet au bailleur de récupérer son bien rapidement. »

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