Donner un bien immobilier et en conserver l’usufruit

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L’usufruitier d’un logement peut l’occuper, le prêter ou le louer pour en percevoir les loyers. - © bee32

La donation en démembrement permet de transmettre un bien immobilier à un enfant tout en continuant à l’habiter ou à le louer. Une technique souvent utilisée, et très avantageuse fiscalement.

Le principe de la donation en démembrement est simple, sachant que le droit de propriété sur un bien se divise entre la nue-propriété et l’usufruit. Ce dernier est le droit d’utiliser le bien et d’en tirer les fruits. Ainsi, l’usufruitier d’un logement peut l’occuper, 
le prêter ou le louer pour en percevoir 
les loyers. Le nu-propriétaire, pour sa part, possède le bien juridiquement sans
 pouvoir l’utiliser ou l’exploiter. Mais il dispose d’un vrai pouvoir de contrôle sur la destinée de ce bien.


Si vous faites une donation en démembrement, obligatoirement notariée, vous donnez la nue-propriété de votre
 bien à votre enfant, tout en en demeurant l’usufruitier. À votre décès, l’usufruit du bien est automatiquement transmis au nu-propriétaire, lequel en devient donc pleinement propriétaire. Et cela se fait sans aucun droit à payer ! D’où l’intérêt d’une donation en démembrement car, à votre décès, la pleine propriété de la maison ou de l’appartement reviendra à vos enfants en franchise totale de taxe.

Plus on est jeune, plus l’intérêt est grand

Une telle donation est d’autant plus intéressante que vous la consentez jeune. Car la valeur de l’usufruit qui sera exclue de la donation sera d’autant plus faible. Le calcul de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est fixé selon un barème du Code général des impôts en fonction de l’âge de l’usufruitier. Logique, étant donné qu’un usufruitier jeune devrait, en raison de son espérance de vie, occuper
 le logement plus longtemps qu’un usufruitier plus âgé.

Ainsi, si vous avez entre 51 et 60 ans et que vous donnez à vos enfants un bien en nue-propriété, les droits de donation ne pèseront que sur 50 % de la valeur totale du bien. Vous pouvez donc plus facilement profiter de l’abattement de 100 000 euros. Et à votre succession, vos enfants ne devront rien de plus au fisc sur ce bien.

À chacun ses obligations

Avant de consentir une donation en démembrement à vos enfants, mieux vaut être bien informé de votre sort d’usufruitier. Car vos droits d’occupation et de jouissance du logement ne vont pas sans obligations. À commencer par le paiement de l’impôt foncier et, si vous l’occupez, de la taxe d’habitation. Seront également à votre charge les dépenses dites « d’entretien ».

Vos enfants nus-propriétaires seront pour leur part tenus aux grosses réparations. Mal cernés par le Code civil, ces travaux concernent ceux qui touchent aux gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, etc. Les juges ont précisé qu’il s’agit de toutes les dépenses nécessaires à la conservation de la structure de l’immeuble. Toutefois, cette interprétation est à prendre dans un sens très restrictif.

La réfection d’un chauffage collectif vétuste, le ravalement d’une façade ou des
 travaux dans l’ascenseur reviennent, par exemple, à l’usufruitier.

La convention d’usufruit, pour plus de clarté

Les relations familiales peuvent parfois être appelées à évoluer et prendre un tour conflictuel. Il est donc préférable d’anticiper le pire et tenter de le prévenir. Si une brouille survient entre vous et vos enfants nus-propriétaires, sachez qu’en tant qu’usufruitier, il vous sera très difficile, voire impossible, de contraindre vos enfants à réaliser les gros travaux qui leur incombent en principe.

À l’inverse, dans les familles où l’harmonie règne, les enfants nus-propriétaires, ne souhaitant pas laisser leurs parents vivre dans un bien dégradé, peuvent, à la longue, se trouver face à des dépenses lourdes qu’ils n’avaient pas anticipées.

« L’objectif pour la plupart des parents donateurs n’étant pas de se délester des dépenses de gros travaux à venir sur leurs enfants, ils peuvent intégrer dans l’acte de donation une clause qui répartira précisément les obligations des uns et des autres », conseille Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu, en Haute-Garonne.

Ainsi, il est possible de mettre à la charge exclusive de l’usufruitier des travaux qui, faute de convention, relèveraient du nu-propriétaire. Cette disposition peut, par ailleurs, présenter un véritable avantage fiscal.

« Quand la donation est consentie par un couple, il faut penser également à prévoir une réversion de l’usufruit au survivant, ajoute Boris Vienne. Cela ne change rien à l’évaluation de l’usufruit selon le barème fiscal. »

En effet, faute de réversion, au premier décès d’un parent, le survivant pourrait
 se retrouver dans la situation où les enfants détiendraient 50 % de l’usufruit du bien. Ce qu’il vaut mieux éviter. À noter que la réversion de l’usufruit est possible même dans le cas d’un bien de famille de l’un des deux parents.

Impossible de vendre sans l’accord de tous

Les parents ayant donné la nue-propriété d’un bien oublient parfois qu’ils ne sont plus vraiment maîtres chez eux ! En effet, il ne leur est plus permis de vendre le bien sans l’accord des enfants nus-propriétaires. De même, l’accord de tous est requis pour changer l’usage d’un bien, comme transformer une habitation en local commercial.

Si la vente est conclue d’un commun accord entre parents et enfants, le prix en sera partagé entre eux, selon le barème fiscal
 de l’usufruit et en fonction de l’âge des usufruitiers, au jour de la vente.

Cas pratique

Mieux vaut donation de nue-propriété que succession ! Chantal et Paolo, respectivement âgés de 59 et 65 ans, disposent d’une résidence secondaire évaluée à 200 000 euros. Ils ont une fille, Myriam.

S’ils donnent dès aujourd’hui la nue-propriété à leur fille. La part de l’usufruit est de 45 % de la valeur en pleine propriété (50 % pour la moitié appartenant à Chantal et 40 % pour la moitié appartenant à Paolo), soit 90 000 euros. Myriam profite d’un abattement de 100 000 euros pour chacun de ses parents, soit 200 000 euros, tous les quinze ans. La donation est donc totalement exonérée. Et l’usufruit lui reviendra gratuitement, à la succession de ses parents.

Pas de droits à payer pour la transmission.

S’ils ne préparent pas la transmission. Myriam peut hériter de la maison évaluée à 200 000 euros au décès de son second parent. Elle profite d’un seul abattement sur les successions entre parent et enfant de 100 000 euros. Les droits de succession sont donc calculés sur une base de 
100 000 euros.


Droits de succession : (8 072 € x 5 %)
+ (4 037 € x 10 %) + (3 823 € x 15 %)
+ (84 068 € x 20 %) = 18 194 euros.

La donation d’usufruit pour parents fortunés

Au lieu de donner la nue-propriété d’un bien, on peut en transmettre l’usufruit. Ainsi, votre enfant usufruitier en tirera des revenus s’il s’agit d’un logement locatif (loyers) ou d’un compte-titre (dividendes et plus-values), ou se logera gratuitement. Cette option peut être astucieuse pour les parents fortunés qui aident un enfant pendant ses études, plutôt que de lui verser une pension ou qu’il soit toujours rattaché à leur foyer fiscal, car la réduction d’impôt liée à une demi-part supplémentaire est plafonnée à 1 510 euros. Si vous lui en donnez l’usufruit, le bien sort de l’assiette taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune. Un calcul à faire !