4 solutions pour donner un logement à ses enfants

4 solutions pour donner un logement à ses enfants

Donner une maison ou un appartement à ses enfants permet d’anticiper sa succession avec une fiscalité avantageuse. Reste à choisir parmi quatre dispositifs, le plus adapté à votre objectif.

Vous vous êtes constitué un patrimoine immobilier et vous souhaitez en transmettre une partie à vos enfants ?

La donation d’un bien immobilier

Celui ou ceux à qui vous destinez la donation – les donataires – deviendront propriétaires du bien immédiatement, sauf si vous prévoyez d’autres dispositions.

Attention, la donation est un acte irrévocable donc définitif.

La donation est assortie d’un abattement fiscal qui, malgré son durcissement depuis la mi-août 2012, garde tout son intérêt.

Ainsi, lorsque deux parents donnent une maison d’une valeur de 400000 € à deux enfants, par exemple, le fisc ne réclamera aucun droit de mutation. Chaque enfant profite d’un abattement de 200 000 € (100000 € par parent), renouvelable tous les quinze ans (au lieu de 159 325 € tous les dix ans avant août 2012). Une sacrée économie  !

Les parents peuvent ainsi transmettre sans impôt tout ou partie de leur patrimoine par étapes, sous réserve qu’ils s’y prennent tôt.

Même en cas d’impôt à payer quand on dépasse le montant de l’abattement, le bien ou la somme transmis sort de votre patrimoine et échappera à terme aux droits de succession.

Vos enfants réaliseront ainsi une seconde économie fiscale au moment de votre décès, explique Barbara Thomas-David, notaire à Paris.

Seules dépenses à prévoir, les frais d’acte (honoraires et taxes) : comptez 2 472 €, TVA comprise, pour une maison estimée à 200 000 €, par exemple.

Notre conseil. Évitez de donner votre résidence principale à vos enfants, car vous ne pourrez plus la vendre si vous en avez ­besoin un jour, pour financer par exemple un logement en maison de ­retraite. Mieux vaut porter votre générosité sur votre résidence se­condaire ou sur un logement locatif.

La donation-partage, pour un patrimoine important

Si vous avez plusieurs enfants et un patrimoine important, la meilleure solution passe par une donation-partage.

Elle vous permet de transmettre vos biens en anticipant le partage, avec un double avantage  :

  • fiscal, dans la limite des abattements (100 000 € par enfant et par parent),
  • et familial, en prévenant les conflits au moment de votre succession.

Vous pouvez en effet consentir une telle donation à vos enfants (ou, sous conditions, à vos petits-enfants), sans qu’ils puissent jamais remettre en cause la répartition des biens, les évaluations étant figées au moment de l’acte, par exemple :

  • si l’un des biens donné se valorise entre le jour de la donation-partage et votre décès,
  • ou à l’inverse, s'il se dévalorise.

Une différence avec la donation simple ou le don manuel – qui, eux, obligent, lors du règlement de la succession, à un rééquilibrage des comptes en faveur du donataire le moins bien loti.

Certains parents partagent ainsi plusieurs biens immobiliers entre leurs héritiers, d’autres un bien immobilier et des capitaux… , précise Pierre Martinat, notaire.

Notre conseil. Pensez à la donation-­partage transgénérationnelle, qui permet aux grands-parents jusqu’à leurs 80 ans de gratifier leurs petits-enfants, avec un abattement de 31 865 € par grand-parent et petit-enfant tous les quinze ans. Ou optez pour une formule mixte, au profit des deux générations.

Donner un logement en gardant l’usufruit

Vous souhaiteriez continuer à utiliser votre résidence secondaire, tout en la transmettant à votre descendance ? Choisissez la ­donation-partage avec réserve d’usufruit. Vous êtes alors l’usufruitier du bien, ce qui vous donne le droit de l’occuper à votre guise ou de le louer.

En revanche, pour le vendre, il faudra obtenir le consentement de vos enfants. Ces derniers sont nus-­propriétaires et deviendront propriétaires à part entière à votre décès sans frais supplémentaire. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété.

En principe, les gros travaux incombent aux nus-propriétaires, et les petites réparations et l’entretien ainsi que le paiement des impôts locaux, à l’usufruitier. Mais rien n’empêche de déroger à cette règle : il suffit de prévoir une autre répartition des dépenses dans l’acte notarié.

Avantage de la réserve d’usufruit : les droits de mutation à titre gratuit sont réduits. Ils sont calculés sur la valeur de la nue-­propriété, correspondant à une fraction de la valeur du bien, variable selon l’âge de l’usufruitier. Ainsi, s’il a 55 ans, la nue-propriété d’une maison de 200000 € est estimée à 50 % de la valeur totale, soit 100 000 €.

Le jour de la donation, aucun impôt ne sera dû, l’enfant bénéficiant d’un abattement de 100 000 €. Et, au décès de l’usufruitier, il deviendra propriétaire sans avoir de droits à payer.

Notre conseil. Si vous hésitez à donner votre maison dès aujourd’hui, rien ne vous empêche, dans un premier temps, de la léguer via un testament, mais sans avantage fiscal. Cette étape peut constituer un premier pas vers le transfert de votre patrimoine de votre vivant.

Créer une société civile immobilière

Cette dernière solution consiste à transférer la propriété d’un ou de plusieurs biens immobiliers vers une société civile immobilière (SCI). Votre bien se retrouve dématérialisé en parts de société.

Avantage : il est plus aisé de diviser des parts sociales qu’une maison ! Ainsi, au fil des ans, vous pouvez donner vos parts gratuitement à votre progéniture, dans la limite de 100 000 € par enfant tous les quinze ans.

Une transmission de patrimoine plus simple qu’avec la donation, qui implique la gestion du bien en indivision, donc des complications en cas de désaccord entre indivisaires.

La SCI est propriétaire du bien, et les associés (vous et vos enfants) sont propriétaires de cette société.

Ici, contrairement à ce qui se passe avec l’indivision, un seul associé ne peut pas demander la dissolution de la société pour vendre le bien.

De plus, vous pouvez en être le gérant, ce qui vous donne un pouvoir de direction.

En contrepartie, la SCI impose une gestion lourde avec, par exemple, l’obligation de tenir des comptes et d’effectuer chaque année une assemblée générale.

Comptez entre 1 500 € et 2 000 € TTC pour créer une SCI, frais d’acte notarié compris.

Notre conseil. La SCI convient aux ménages dotés d’un patrimoine important (au moins 300 000 €), après un bilan patrimonial approfondi. Mieux vaut être épaulé par un comptable, notamment pour choisir le régime fiscal de la SCI. Un choix irrévocable qui n’est pas à la portée de tous.