Les propriétaires qui doivent souscrire à la déclaration 2044 S sont ceux qui en 2007 :

• ont perçu des revenus fonciers provenant de la location de logements neufs pour lesquels ils ont opté au titre des années précédentes pour les dispositifs Périssol, Besson neuf ou Robien classique ou recentré, et Borloo populaire, ainsi que par ceux qui vont opter, cette année, pour les régimes Robien, classique ou recentré, ou Borloo populaire ;
• ont perçu des revenus fonciers provenant d’immeubles situés en secteur sauvegardé (régime Malraux) ou classés monuments historiques ;
• détiennent des immeubles en nue-propriété donnés en location par l’usufruitier pour lesquels ils ont supporté des charges ;
• ont souscrit ou vont souscrire à des parts de SCPI Robien ou Borloo.

S’ils sont également propriétaires d’autres immeubles, ils doivent déclarer l’ensemble de leurs revenus fonciers sur la 2044 S.

Les différents régimes en faveur de l’investissement dans le neuf

L’achat d’un logement neuf dans le cadre des régimes Robien classique, Robien recentré et Borloo populaire (et des anciens régimes Besson neuf et Périssol pour lesquels il n’est plus possible d’opter) permet de déduire de ses revenus fonciers une partie du prix de revient de son investissement sous la forme d’un amortissement étalé dans le temps.

Cette déduction s’ajoute aux autres charges supportées par le contribuable qui sont déductibles, en totalité, pour leur montant réel et justifié.

Les travaux suivent toutefois un régime particulier :

• les travaux d’amélioration sont déductibles par voie d’amortissement sur une période de dix ans, à raison de 10 % du coût des travaux par an ;
• lorsque le contribuable a opté pour le régime Borloo populaire et fait réaliser des travaux de reconstruction ou d’agrandissement, il peut opter pour l’amortissement de ces dépenses dans les mêmes conditions que celles prévues pour l’amortissement initial ; à défaut d’option, ces dépenses ne sont pas déductibles.

Cette option est subordonnée à un nouvel engagement de location de neuf ans, indépendant du premier engagement pris par le contribuable.

Taux de l’amortissement selon les régimes

Régimes concernés	Investissements réalisés (1)	Taux de l’amortissement
Périssol	Jusqu’au 31 août 1999	- 10 % les quatre premières années - 2 % les vingt années suivantes
Besson neuf	Jusqu’au 2 avril 2003	- 8 % les cinq premières années - 2,5 % les quatre années suivantes - 2,5 % pendant deux périodes supplémentaires de trois ans
Robien classique	Jusqu’au 31 août 2006	- 8 % les cinq premières années - 2,5 % les quatre années suivantes - 2,5 % pendant deux périodes supplémentaires de trois ans
Robien recentré	À compter du 1er septembre 2006 (1)	- 6 % les sept premières années - 4 % les deux années suivantes
Borloo populaire	À compter du 1er janvier 2006 (1)	- 6 % les sept premières années - 4 % les deux années suivantes - 2,5 % pendant deux périodes supplémentaires de trois ans

Modalités de calcul de l’amortissement

L’amortissement est calculé sur le prix d’achat ou de revient du logement, majoré des frais annexes : honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de mutation et/ou TVA, etc. Son point de départ est fixé au premier jour du mois de l’achèvement des travaux ou du logement ou de son acquisition, si elle est postérieure.

Le montant de la première annuité est réduit au prorata temporis, sauf lorsque l’investissement est réalisé en janvier : 11/12 pour un logement acheté ou achevé en février, 10/12 pour un bien acquis ou achevé en mars, etc.

La règle est la même pour la dernière année d’amortissement ainsi que pour les années au cours desquelles un changement de taux intervient.

À savoir ! En cas d’option pour la déduction au titre de l’amortissement, le contribuable doit remplir le tableau d’amortissement figurant en dernière page de la 2044 S.

Déductions spécifiques supplémentaires

En cas d’option pour le régime Borloo populaire, le contribuable bénéficie, en plus de l’amortissement, d’une déduction spécifique fixée à 30 % de ses loyers bruts. Elle est calculée sur le montant des loyers déclarés, avant la déduction des frais et charges déductibles.

Elle est applicable pendant toute la période couverte par l’engagement de location, soit pendant neuf ans minimum ou pendant douze ou quinze ans, si le contribuable décide à l’issue de la période initiale de location de rester placé sous ce régime.

Une déduction spécifique supplémentaire de 26 % est prévue pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, en cas d’option pour le régime "Robien ZRR classique ou recentré ": elle s’applique durant la période de déduction de l’amortissement.

Modalités d’option

Le contribuable doit exercer son option pour le régime Robien classique ou recentré, ou pour le régime Borloo populaire lors du dépôt de sa déclaration de revenus de l’année de l’achèvement des travaux ou de l’immeuble, ou si elle est postérieure, de sa date d’achat, même si le logement n’est pas encore loué (la location devant intervenir dans les douze mois).

Il ne doit pas attendre d’avoir trouvé un locataire pour se placer sous ces régimes ; à défaut, il ne pourra pas en profiter.

À savoir ! Une fois exercée, cette option est irrévocable. Elle doit être formulée sur un imprimé spécial (n° 2044 EB) à joindre à la déclaration de revenus qui comporte une déclaration d’option et une déclaration d’engagement de louer le logement pendant neuf ans.

La notice qui accompagne cet imprimé précise les justificatifs à joindre, selon la nature de l’investissement réalisé : copies des actes authentiques, des factures des entrepreneurs, des factures d’honoraires, de la déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux…

En cas d’option pour le régime Borloo populaire, si le logement était déjà loué en 2007, le contribuable doit joindre une copie de l’avis d’impôt sur le revenu du locataire de 2005 ainsi qu’une copie du bail (à défaut, il devra joindre ces documents à sa déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le bail sera signé).

Le régime Malraux

Ce régime s’applique aux immeubles qui font l’objet de travaux en vue de leur restauration complète lorsqu’ils sont situés dans un secteur sauvegardé ou, sous réserve que les travaux soient déclarés d'utilité publique, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

Il permet de déduire du revenu imposable la totalité des dépenses engagées à l’occasion des travaux de restauration, c'est-à-dire non seulement les dépenses normalement déductibles dans le cadre du régime réel (travaux d’amélioration, de réparation) mais aussi certaines dépenses spécifiques liées à l’opération de restauration.

Il s’agit notamment des frais d’adhésion à une association urbaine foncière de restauration, des travaux de démolition totale ou partielle portant sur les parties intérieures ou extérieures de l’immeuble lorsqu’ils sont imposés par l'autorité qui a délivré le permis de construire, des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs consécutifs aux travaux de démolition imposés, des travaux effectués dans un immeuble d’habitation et qui ont pour objet de rendre certaines parties habitables (combles, greniers, parties communes) ou des travaux portant sur un immeuble initialement destiné à l’habitation mais qui a perdu cet usage pour une autre utilisation (bureaux, commerces).

Pour en bénéficier, le contribuable doit joindre à sa première déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle il demande l’imputation de ces charges sur son revenu global, une note sur papier libre par laquelle il s’engage à louer le logement non meublé dans les douze mois de l’achèvement des travaux, à titre de résidence principale, pendant une période de six ans.

Une fois le logement loué, il doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le premier contrat de location est conclu, une copie du bail.

Détermination du revenu ou du déficit foncier

Lorsque le contribuable possède plusieurs logements qu’il donne en location, il doit tout d’abord compenser les revenus positifs des uns avec les déficits des autres.

L’opération fait apparaître un résultat positif

Si le résultat est positif, le contribuable reporte ce résultat sur sa déclaration 2042 K, case BA. S’il a des déficits antérieurs restant à imputer (déficits des années 1997 à 2006), il complète le tableau de suivi des déficits antérieurs – au bas de la page 6 – en imputant en priorité les déficits les plus anciens.

Il ne doit pas les déduire lui-même du montant de ses revenus imposables. Il reporte le montant total des déficits antérieurs non encore imputés au 31 décembre 2007 sur la déclaration 2042 K case BD. Le montant de son revenu imposable sera déterminé par l’administration au vu des chiffres reportés sur la déclaration 2042 K.

L’opération fait apparaître un résultat négatif

En cas de résultat négatif, le contribuable doit remplir la fiche de calcul de la page 7 pour déterminer la part de son déficit qui est imputable sur son revenu global de 2007 et celle qui est reportable sur ses revenus fonciers des années suivantes.

Le principe est le suivant : la fraction du déficit qui résulte des charges autres que les intérêts et frais d’emprunt est imputable sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Cette limite est portée à 15 300 € s’il a constaté un déficit sur un logement placé sous le régime de l’amortissement Périssol.

Attention ! Cette limite ne s’applique pas aux déficits constatés dans le cadre du régime Malraux : le déficit résultant de l’ensemble des charges supportées à l’occasion des travaux de restauration (à l’exclusion
des intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global, sans limitation de montant.

Si le revenu global est insuffisant pour l’absorber en totalité, l’excédent est reportable sur le revenu global des six années suivantes.

La fraction du déficit dépassant 10 700 € (ou 15 300 €) ainsi que celle qui provient des intérêts d’emprunt s’imputent sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. Pour déterminer la part du déficit résultant respectivement des intérêts d’emprunt et des autres charges déductibles, on considère que le revenu foncier absorbe d’abord les intérêts d’emprunt.

Ainsi, lorsque le montant des loyers couvre la totalité des intérêts, on considère que le déficit provient entièrement des autres charges et est donc dans ce cas entièrement imputable sur le revenu global du contribuable.

Attention ! L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le bien reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.