Sont définis comme des biens locatifs ordinaires ceux qui :

• ne bénéficient d’aucun avantage fiscal particulier ;
• relèvent du régime Besson ancien, applicable aux baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006 ;
• relèvent du régime Borloo dans l’ancien, applicable aux baux conclus depuis le 1er octobre 2006 ;
• relèvent du régime Lienemann applicable aux baux conclus jusqu’au 31 décembre 2004.

À savoir ! Les contribuables propriétaires à la fois d’immeubles ordinaires et d’immeubles spéciaux ne complètent qu’un seul formulaire et reportent l’ensemble de leurs revenus fonciers sur le formulaire 2044 S.

Règles applicables à tous les immeubles

Le montant des revenus fonciers imposables est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés en 2007, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés de loyers, loyers payés d’avance) et celui des charges effectivement payées en 2007 pour leur montant réel, même si elles se rapportent à des années antérieures ou à venir : dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc. (cette liste n’étant pas exhaustive).

Les frais de correspondance, de téléphone ou d’acquisition de matériels de bureau ou d’équipements informatiques sont couverts par une déduction forfaitaire de 20 € par logement.

À savoir ! Dans tous les cas, le contribuable doit pouvoir justifier de la nature et de la réalité des frais et charges qu’il déduit de ses revenus fonciers. Il n’a aucun justificatif à joindre à sa déclaration, mais doit pouvoir les présenter à la demande du service des impôts : il est donc prudent de conserver toutes les factures et état de répartition des charges se rapportant à des immeubles donnés en location pendant au moins trois ans, voire davantage en cas de déficit foncier.

Régimes de faveur

Plusieurs dispositifs sont susceptibles de s’appliquer aux propriétaires qui louent un logement non meublé, de manière continue, à titre de résidence principale (les locations saisonnières sont exclues).

Ils sont subordonnés à un engagement de location d’une durée minimum de six ans (trois ans pour le régime Lienemann, neuf ans pour le régime Borloo en cas de travaux subventionnés par l’Anah) et au respect de conditions tenant au loyer et aux ressources du locataire.

Régime Besson dans l’ancien

Les propriétaires qui ont opté au titre des années précédentes pour le régime Besson continuent à en bénéficier, sous réserve que les conditions d’application de ce régime soient toujours respectées : engagement de location de six ans, loyers et ressources du locataire inférieurs aux plafonds fixés par décret.
En cas de changement de locataire en 2007, ils doivent joindre à leur déclaration de revenus une copie du nouveau bail ainsi qu’une copie de l’avis d’imposition de 2005 du nouveau locataire.

Ce régime permet de bénéficier d’une déduction spécifique de 26 % qui s’ajoute aux autres charges déductibles. Elle s’applique pendant les six premières années de la location, calculées de date à date à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

Tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut continuer à en bénéficier indéfiniment, par périodes de trois ans, en cas de poursuite, de renouvellement ou de reconduction du bail avec le même locataire, même si les revenus de ce dernier dépassent les plafonds de ressources autorisés. La déduction continue également à s’appliquer, en cas de changement de locataire, sous réserve que les revenus du nouvel occupant à la date de signature du bail ne dépassent les plafonds de ressources (et bien entendu que la condition de loyer reste remplie).

Régime Borloo dans l’ancien

Pour bénéficier de ce régime, le propriétaire doit avoir signé une convention de modération des loyers avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La convention fixe notamment le loyer maximal applicable ainsi que le plafond de ressources du locataire à respecter.

Ce régime permet de bénéficier d’une déduction spécifique qui s’applique pendant toute la durée de la convention : six ans ou neuf ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah.

Son taux est fixé à 30 % en cas de convention de loyer intermédiaire et à 45 % en cas de convention à loyer social.

Les contribuables souhaitant opter pour ce dispositif doivent joindre à leur déclaration de revenus, le document appelé « engagement du bailleur » qui leur a été retourné, daté et signé par l’Anah (sauf s’ils déclarent leurs revenus par Internet). L’option pour ce dispositif est irrévocable.

Attention ! Le logement doit être loué à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Pour les baux conclus depuis le 7 mars 2007, il n’est plus obligatoire de changer de locataire pour bénéficier de ce régime : le dispositif s’applique désormais aux baux renouvelés avec le même locataire.

Régime Lienemann

Les propriétaires qui ont opté pour ce dispositif pour les baux conclus jusqu’au 31 décembre 2004 peuvent continuer à en bénéficier jusqu’au terme de la période d’engagement en cours, sous réserve que la condition de loyers soit toujours remplie, même si les ressources du locataire dépassent le plafond auquel était subordonné le droit à ce régime.

En contrepartie, ils bénéficient d’une déduction spécifique de 46 %.

À l’issue de la période de trois ans, ils peuvent opter pour le régime Borloo ancien, qu’il y ait ou non changement de locataire sous réserve de respecter les conditions de loyers et de ressources propres à ce dispositif.

Situations particulières

Certaines situations particulières permettent de profiter d’une déduction spécifique qui s’ajoute aux autres charges déductibles.

Remise en location d’un logement vacant

Les propriétaires qui ont remis en location en 2007 un logement vide depuis au moins deux ans consécutifs pour lequel ils avaient payé en 2006 la taxe sur les logements vacants applicable dans certaines grandes villes (Paris, Lille, Lyon, etc.) peuvent bénéficier d’une déduction spécifique de 30 %.

Pour les baux signés en 2007, cette déduction s’applique au montant des loyers perçus jusqu’au 31 décembre 2009 – sauf cessation de la location. Elle est cumulable avec la déduction de 30 % ou de 45 % prévue par le régime Borloo dans l’ancien.

Déménagement pour mobilité professionnelle

Les personnes qui ont donné leur résidence principale en location et qui en louent une autre pour des raisons professionnelles (nouvelle embauche, mutation) peuvent bénéficier d’une déduction spécifique de 10 % lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• le nouveau logement pris en location est situé à plus de 200 km de leur ancienne résidence principale :
• la nouvelle activité, salariée ou non, doit être exercée pendant au moins six mois consécutifs.

Pour bénéficier de cette déduction, le contribuable doit joindre à sa déclaration (sauf s’il déclare ses revenus en ligne) : une copie du contrat de location de son ancienne résidence principale ; une copie du contrat de location de sa nouvelle habitation principale ; un document attestant du changement d’activité et de la date du début de cette activité (contrat de travail, attestation de l’employeur…).
Cette déduction s’applique jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la mise en location du bien.