Régime du micro foncier

Les contribuables dont les revenus fonciers bruts n’ont pas dépassé 15 000 € en 2007 relèvent du régime du micro foncier, à condition qu’ils n’aient pas opté ou n’optent pas pour un des dispositifs fiscaux prévus en faveur de l’investissement locatif.

Principal intérêt du régime du micro foncier : le contribuable n’a pas à calculer son revenu imposable.

Celui-ci est déterminé par l’administration fiscale qui applique au montant des sommes déclarées un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement est censé couvrir toutes les charges locatives : aucune autre déduction n’est possible.

L’imposition selon le régime du micro foncier ne permet pas de constater de déficit foncier. Mais pour les contribuables placés antérieurement sous un régime réel d’imposition, l’application du régime micro foncier ne leur fait pas perdre la possibilité d’imputer leurs déficits fonciers des années antérieures encore reportables.

Pour déterminer si la limite de 15 000 € est ou non atteinte, il faut faire la somme des loyers encaissés en 2007 par tous les membres du foyer fiscal : le contribuable, son conjoint ou partenaire de Pacs, ainsi que, le cas échéant, ses enfants majeurs rattachés au foyer fiscal.

Seul le montant des loyers proprement dits et des recettes accessoires est retenu : le contribuable ne doit pas tenir compte des provisions pour charges, ni des remboursements de charges. Cette limite s’apprécie annuellement, même lorsque la durée de la location est inférieure à celle de l’année.

Sous réserve que la limite de 15 000 € ne soit pas dépassée, les personnes détenant des parts de sociétés immobilières de location non soumises à l’impôt sur les sociétés et/ou de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n’ouvrant pas droit au régime Périssol, Robien ou Borloo, peuvent bénéficier du régime du micro foncier à condition qu’ils soient aussi propriétaires d’un bien immobilier loué non meublé.

À défaut, ils relèvent obligatoirement du régime réel et doivent en principe souscrire une déclaration 2044 ou 2044 S. Toutefois, s’ils n’ont pas perçu d’autres revenus fonciers en 2007, ils peuvent reporter directement le montant de leur revenu net sur la déclaration 2042 K, ligne BA.

Obligations déclaratives

Pour l’application du régime micro foncier, il suffit de reporter le montant des loyers bruts encaissés en 2007, sur le formulaire 2042 K page 3, cadre 4, ligne BE. Les déficits antérieurs encore reportables doivent être indiqués, ligne BD.

Régime du réel

Le régime réel s’applique d’office aux propriétaires qui ont encaissé pour plus de 15 000 ? de loyers bruts en 2007 et/ou qui ont opté ou vont opter pour un régime fiscal spécifique ainsi que, sur option, à ceux qui souhaitent renoncer à l’application du micro foncier.

Pour y renoncer, il leur suffit de remplir le formulaire 2044.

Attention ! Cette option est globale et s’applique à l’ensemble des immeubles donnés en location par tous les membres du foyer fiscal.

Elle est valable pour une période de trois ans, pendant laquelle elle ne peut pas être remise en cause. À l’issue de cette période de trois ans, pour renoncer au régime réel, il suffit de reporter directement le montant des loyers bruts encaissés sur la déclaration d’ensemble. À défaut de renonciation, l’option se renouvelle tacitement tous les ans.

Lorsque le contribuable est placé sous le régime réel, il doit calculer lui-même son revenu foncier imposable qui est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés et celui des frais et charges effectivement supportés par le propriétaire.

Obligations déclaratives

Les contribuables qui relèvent du régime réel doivent souscrire un imprimé annexe :

• l’imprimé 2044, s’ils ne louent que des immeubles "ordinaires" ;
• l’imprimé 2044 S, s’ils louent des immeubles « spéciaux », c'est-à-dire ouvrant droit à un avantage particulier ou à une imputation illimitée de leurs déficits fonciers sur le revenu global.

Contributions sociales

En plus de l’impôt sur le revenu, ces revenus supportent 11 % de contributions sociales, dont une fraction (5,8 %) viendra en diminution du revenu imposable de 2008.

Le montant de ces contributions sociales est calculé sur le revenu foncier net déterminé à partir des éléments mentionnés dans la déclaration de revenus (dans le cas d’un déficit foncier, aucun prélèvement n’est dû).
Les contributions sociales seront recouvrées séparément, à l’automne, par un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu.

Quand opter pour le régime du réel

Avec le régime du micro foncier, les propriétaires ne sont imposés que sur 70 % du montant de leurs loyers, sans avoir à justifier de la réalité de leurs charges. C’est donc une solution à privilégier si leurs charges réelles sont inférieures à 30 % du montant de leurs loyers bruts.

À l’inverse, pour les propriétaires qui ont financé leur achat à crédit ou qui ont réalisé des travaux importants, l’option pour le régime réel est plus avantageuse, au moins dans un premier temps, car elle leur permet de déduire la totalité de leurs charges pour leur montant réel – et corrélativement de diminuer la base.