Les concubins sont juridiquement des étrangers. S'ils ne prennent pas des dispositions, seul celui qui figure dans l'acte d'acquisition de leur résidence sera considéré comme propriétaire. L'autre ne dispose d'aucune protection en cas de séparation ou décès, même s'il a participé au financement. Ceux qui ne souhaitent pas passer devant le maire ni même se pacser (en cas de succession, ce contrat prévoit un abattement) peuvent acheter en indivision, créer une SCI ou insérer dans l'acte d'achat une clause de tontine, trois solutions offrant des garanties.

Option 1 : l'indivision, surtout pour les couples jeunes

L'indivision consiste à acheter ensemble en apposant les deux noms sur l'acte notarié : chacun des concubins devient propriétaire en proportion de son apport. "En cas de séparation, les concubins peuvent choisir de vendre le bien et de s'en répartir le prix au prorata de leurs apports", souligne Me Sylviane Plantelin, notaire à Saint-Germain-en-Laye.

Si l'une des parties ne veut pas vendre...

L'un peut aussi racheter la part de l'autre. Et si une des parties ne veut pas vendre, le tribunal ordonnera la vente, car, selon l'article 815 du Code civil, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision".En prévision d'un décès, le couple peut insérer dans la convention d'indivision une clause de rachat prioritaire de la quote-part du concubin décédé (les héritiers ne peuvent s'y opposer).

Nos conseils

Il est important, lors de l'achat, de bien préciser l'apport exact de chacun, pour éviter que l'administration fiscale puisse y voir une donation déguisée. Chacun peut aussi effectuer un legs de sa quote-part ou de l'usufruit par testament, si cela ne vient pas en concurrence avec les droits des autres héritiers.Si le legs en nue-propriété se révèle impossible, on peut le limiter à l'usufruit ou même au droit d'usage, qui n'autorise que l'habitation du bien, dont la valeur est plus faible encore (60 % de l'usufruit). Ce choix permet de réduire les droits de succession, très élevés entre concubins (taux de 60 %).

Option 2 : SCI, pour les patrimoines immobiliers importants

En créant une société civile immobilière (SCI) au lieu de devenir propriétaires d'un logement, les concubins deviennent associés d'une société dont ils détiennent des parts à hauteur de leur apport.

"Si le patrimoine immobilier prend de l'ampleur (une résidence secondaire, un studio à la montagne, etc.), l'intégration de tous ces biens dans une SCI peut éventuellement en faciliter la gestion", estime Me Éveillard, notaire à Caudebec-en-Caux (76). Par exemple, si le couple envisage, au fil du temps, de faire évoluer le partage des biens entre eux, cela peut se faire simplement par la donation ou l'achat de parts de la SCI.

Les droits du concubin sont renforcés

Il existe aussi un léger avantage fiscal par rapport à l'indivision : les parts de SCI peuvent être sous-évaluées de 10 à 20 % par rapport à la valeur réelle de l'immeuble, sans que le fisc effectue de redressement. La SCI permet surtout, grâce à un montage un peu complexe (le démembrement de propriété croisé), de renforcer les droits du concubin survivant vis-à-vis des héritiers. Chacun possède la moitié des parts en nue-propriété et l'usufruit sur les parts détenues en nue-propriété par l'autre concubin.

En cas de décès

En cas de décès, comme l'usufruit détenu par le défunt sur la part de son concubin ne se transmet pas à ses héritiers, le concubin survivant retrouve alors l'intégralité de la propriété sur ses parts, tout en conservant, de son côté, l'usufruit sur les parts du défunt. Il se retrouve ainsi usufruitier de l'ensemble ; mais sans hériter, donc sans empiéter sur la quotité réservée aux héritiers.

Nos conseils

Avant de se décider pour la SCI, il faut être bien conscient de ses inconvénients. Le premier repose dans la difficulté à "sortir" du système en cas de séparation conflictuelle. Le tribunal ne peut provoquer le partage de la SCI en cas de désaccord des deux parties.Autre inconvénient : une SCI génère des coûts lors de sa constitution (entre 1 500 et 1 800 €). Enfin, elle nécessite une gestion rigoureuse : rédaction des statuts, tenue d'assemblées, etc.

Option 3 : la tontine, une solution pour des cas particuliers

La tontine (ou clause d'accroissement), insérée dans l'acte d'achat, a pour effet de rendre le dernier survivant unique propriétaire du bien. En l'absence d'enfants, les concubins peuvent vouloir s'assurer mutuellement la transmission de la part de l'autre, excluant ainsi un autre héritier réservataire, tel que l'un des parents, par exemple.Mais attention, cette formule ne doit pas être utilisée si le but est d'exclure des enfants de la succession.

L'autre intérêt de la tontine concerne les immeubles de faible valeur (moins de 76 000 €, à condition qu'il soit la résidence principale au moment du décès). En cas de décès, le survivant est en effet exempté de droits de succession. Il n'est redevable que des droits payés en cas de vente, qui sont beaucoup moins élevés.En revanche, si le montant dépasse 76 000 €, le taux maximal de 60 % s'applique… sur l'ensemble du bien et non sur la quotité qui dépasse 76 000 € !

Nos conseils

"Le pacte tontinier est très rigide", prévient Me Ghislain Declercq, notaire à Saint-Martin d'Auxiny. Il faut en effet l'accord des deux parties pour le supprimer. En cas de séparation, à défaut d'accord, le bien ne peut être vendu et partagé.